深耕
资产证券化成了长租公寓的毒药？
从创业风口到风口浪尖，长租公寓只用了一个夏天的时间。与之相伴的租金贷、租赁资产证券化等金融产品，也从创新工具变成了争议焦点。
在“租购并举”的政策导向下，住房租赁行业吸引了大量资本进入，许多金融手段应运而生，相关的争议也在这个夏天集中爆发。将“押一付三”的还租方式变为“一月一付”的租金贷，在方便租客交租的同时，也被质疑存在未明确告知租客就签约的情况。
另外，包括ABS（一种以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式）、REITs（房地产信托投资基金）等在内的资产证券化产品，曾被认为是破解长租公寓模式重、盈利难的工具，但也被认为在帮助长租企业沉淀资金、加快扩张速度的同时，增加了资金杠杆，隐藏着“爆雷”风险。
租金贷、租赁资产证券化，这些资本进入长租公寓市场的工具，是导致租金价格上涨、金融风险加剧的原因吗？这不是长租公寓第一次被反复追问租金问题，也不是资本和金融工具第一次被重新审视其作用和风险。
反思租金贷
今年8月，位于杭州的鼎家长租公寓宣布破产，让租金贷模式陷入舆论争议中。今年5月，长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光，在用户不知情的情况下，与其签订租房贷合约，而被舆论口诛笔伐。
一手撮合房东和租客，另一手用租客的信用向银行或其他借贷平台贷款，转手再用贷得的资金获取更多房源。租客看似用“押一付一”的方式缴纳房租，其实是使用了网络贷款后的还贷。一时间，租金贷被不少人认为是房租涨价的推手，甚至是“P2P模式的崩盘”“贩毒一样的高利润”。
对于颇受争议的租金贷，中联基金总经理何亮宇上周在2018中国长租市场峰会上表示，上述说法有些耸人听闻。他举出一组数据：某长租公寓在上海用租金贷付房租的比例占到了所有付款方式的20%多，而在北京仅仅超过10%。“（如果说租金贷）这种产品推高了租金，很显然上海的涨幅比北京大，但是恰恰相反，上海的涨幅明显低于北京涨幅，不能简单认为资本推高了房租。”
“租金消费贷有没有必要存在？我们（认为）还是需要。”何亮宇认为，刚毕业的年轻人拿不出钱来“押一付三”，消费贷满足了租客、公寓、房东的需求。
但他也承认其中存在一定的风险。比如，“是不是出现了隐瞒诱骗的行为？是不是充分披露？”另外，租客与长租公寓签订的租约可能只有一年，但租金贷的合约可能有两三年，这可能是违规的。以及，长租企业一次性拿到租客为后几个月交的租金，而当前只需支付房东一个月的租金，中间几个月的租金所形成的资金池目前还缺少监管。“有的企业留下（这笔资金）扩张，进一步获取房源提高服务，或者向房东付房租。如果不法企业炒股票了，那怎么办？”何亮宇认为，需要对此类趸交租金强化监管。
首都经贸大学教授赵秀池认为，租金贷本身是方便租客的工具，但租赁企业并没有贷款资质，而如果与其合作的贷款方是小额信贷公司等，往往利率很高，既提高了企业融资成本，也加大了金融风险。“如果是银行直接介入，会降低融资成本，对租金贷的发展会有好处。”
对于租金贷及与此相关的资金池，北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志建议，政府需要建立一个租金管控平台。“不论你是谁，收取租金、支付租金的话要打到这个平台上，而不是直接打给中介，要把这笔钱监管起来。不监管的话就可能被挪用，一旦它投了一个‘瞎事’（不靠谱的事），这就变成了风险。”他说。
争议资产证券化
除租金贷外，另一个引起争议的金融工具是以ABS、REITs为代表的租房资产证券化。
何亮宇认为，分析租赁资产证券化的争议，首先要根据不同情况具体分析。他所在的中联基金，与保利、越秀、碧桂园、恒大等多家房地产企业合作过租赁资产证券化的产品。据他介绍，目前市场上的租赁资产证券化主要有这几种方式：
第一种是购买房源资产，成为房产拥有者或者REITs投资人，再对外出租；第二种是长租企业以自身信用为抵押发行ABS，比较典型的是魔方公寓发行的“信托受益权资产支持专项计划”；第三种是自如、蛋壳等长租公寓所发行的租赁贷ABS，“其核心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此产生的租金消费贷的证券化”。
在他看来，ABS等产品是场内金融工具，在证券交易市场公开发行对这类金融产品的支持是最有效的，对其开展的金融监管、尽调、披露也是最完善的。
中信建投证券投资银行部总监方春晖认为，长租公寓现金流持续稳定、小额分散的特点很适合将资产证券化，尤其是在一二线城市，租房市场资金流非常稳定，方便控制风险。而相比私募股权等融资方式来说，资产证券化也是降低公寓运营企业融资成本的一个选择。“不管是魔方还是新派，（公寓）资产证券化产品的利率只有5%左右。”
不过，方春晖也承认，当前租赁资产证券化存在局限。首先是无法解决开发建设阶段需要大量资金的问题，其次是长租公寓市场的资金回报率过低，“长租公寓这么低的回报率到底能不能赚钱，这是摆在我们面前很难回避的问题。”
中国社会科学院经济所研究员汪丽娜注意到，当前有很多公寓运营企业和金融机构在尝试发行ABS等资产证券化产品。她提醒，做这类尝试“关键还得看底下的基础资产好不好”，如果底层的租赁资产没有稳定的收益现金流，不论是采取ABS还是REITs形式，都不会走得长远。
“不要一见到有钱就去捞，没有金刚钻就别揽瓷器活，别想着在市场上骗钱。”汪丽娜呼吁，长租公寓企业还是应该多在提升租住体验上下功夫，只有租客长期稳定在这租房子，才能有租金收入，将来做ABS、REITs才能有基础。