净利润下滑成为房企2022年业绩主流。

截至3月8日，73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，占比近六成，预亏最高的超过200亿元，而按照预告亏损利润下限计算，总亏损额将超过1700亿元。

另外34家央企、国企和混合所有制企业中，也有17家预告2022年归属股东净利润亏损，预告亏损占比50%，其中包括华侨城、首开股份、美好置业、北辰实业、华远地产、格力地产等知名房企。

民营房企亏损占比更高，39家民营企业中有25家预告去年归属股东净利润亏损，占比超过64%。

在民营房企普遍面临亏损的市场环境下，即便是规模最大的碧桂园（02007.HK）也未能幸免。

3月13日，碧桂园发布盈利警告，预期截至2022年12月31日止年度可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净利润介乎约人民币10亿元至人民币30亿元，预期股东应占亏损介乎约人民币55亿元至人民币75亿元。

2021年，碧桂园实现归母净利润约268亿元。

在公告中，碧桂园将归母净利润亏损归因于三个方面：毛利率下降、计提资产减值、汇兑损失。

为了显示自身现金流相对安全，碧桂园董事会特地指出，影响碧桂园盈利的影响多位非现金性质。所谓“非现金性质”则主要指计提资产减值和汇兑损失，属于“浮亏”，暂时不会直接对现金流带来影响。

碧桂园总裁莫斌曾在去年初表示：“在房地产行业市场上行的时候，我们以销售额作为内部考核的目标；在市场平稳的过程中，我们以现金流的回款作为内部考核的目标；当现在出现市场下行的时候，我们是以可动用资金作为内部考核的目标。”

以守住资金安全为底线，去年碧桂园在拿地上十分谨慎。据中指研究院数据，2022年碧桂园权益拿地金额仅有61亿元，排名第66位。

毛利率下滑是多数房企净利润下滑的重要原因。亿翰智库统计数据显示，2018年以来，典型房企毛利润率和净利润率进入下滑通道，2021年毛利润率、净利润率均值为21.1%、7.3%，分别较上年下滑4.5个、4.6个百分点。

碧桂园表示，受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，其2022年开发业务结转毛利率下降。

同情况也发生在2021年。财报数据显示，2021年碧桂园实现毛利率约17.74%，而2020年同期约为21.8%。在此背景下，2021年碧桂园归母净利润下滑约23%。

2021年业绩发布会上，碧桂园首席财务官对毛利率下滑的原因做出了解释，一方面是2017年、2018年的高价地进入交付期，另一方面是2021年下半年销售环境恶劣，“以价换量”甩货严重，销售比预期要差。

众所周知，2022年销售市场的情况较2021年下半年并未有明显好转，各大房企销售下滑严重，“以价换量”成为常态。

据克而瑞数据，2022年，碧桂园约实现全口径销售额4643亿元，同比下降约39%，降幅略好于百强房企约41.6%的平均降幅，虽然仍维持住了销售规模第一的位置，但位居第二的保利发展已仅比其少不到100亿元的销售额。

为了维持住一定的规模水平，碧桂园势必是要牺牲一部分利润的。

与2021年不同，碧桂园2022年的归母核心净利润与归母净利润数值差异较为明显，这部分则受公允价值变动、汇兑净损益等影响。

公允价值的变动则体现为计提资产减值，主要是依据成本和可变现净值之间的差值，若预计可变现净值低于总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。

碧桂园表示，面对市场变化的不确定性，其在2022年对存货进行了较大额的减值计提。

不过值得一提的是，由于资产减值判断的主观随意性较大，验证减值计提合理性难度也较大，因此，上市公司利用减值计提操纵利润情况也经常出现。有些房企可能过度进行减值计提，例如当年业绩已经亏损，干脆一次亏个够，通过大幅计提资产减值来个“洗大澡”。

克而瑞研究中心指出，整体来看，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数。随着行业回归理性，在市场下行压力下，驱动了更多房企计提资产减值。

2021年房企计提资产减值的情况就非常突出，成为部分企业亏损的主因，包括2021年亏损金额最多的富力地产。富力地产2021年计提资产减值达150亿元，最终归母净利润亏损164.7亿元。

2022年计提资产减值也成为不少房企亏损的主要原因。2022年蓝光发展预计亏损金额从2021年的138.3亿元扩大到219.37亿元左右，主要原因便是其再次计提了约160亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。

此外，从2021年盈利约38亿元，转为预计在2022年亏损最高超百亿的华侨城也是因为受到了计提资产减值的冲击，其表示，考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加，2021年这一数值约为21亿元。

据克而瑞统计，58家业绩预亏或盈利减少的房企中有56%因为行业低迷而对其资产进行了减值准备。

克而瑞研究院指出，由于行业复苏迹象已经开始显现，因此2023年若是市场恢复情况较好，房企可能减少甚至不用计提资产减值准备。

在民营房企中，碧桂园是融资渠道相对通畅的，接下来如何进一步打通融资渠道、增加市场信心等，这些都是碧桂园为修复业绩基本面所需要努力的。

此外，碧桂园是公认的“三四线开发之王”， 而随着中国城镇化速度减慢，三四线城市销售显现疲态，一二线城市更具韧性，能够更好地抵抗风险。

在2月份碧桂园召开的2023年年度工作会议上，已经透露出今年会重启拿地，投资方向上将聚焦市场恢复更好的一二线城市，这意味着碧桂园在行业新形势下的投资策略也会有所调整。

如何解决三四线城市销售占比过高的问题，这是杨惠研如今接棒后所面临的挑战。