生存空间大幅收缩，三分之二企业面临重组；华润置地、中国海外、龙湖集团领跑50强榜单前三。

随着2022年报的披露，地产行业的财务状况愈加明晰，2022年的地产行业已走到了至暗时刻，频繁的暴雷、市场和政策效应的叠加，导致销售大幅萎缩，行业平均的周转速度同比减慢了37%，已降至15年来的历史最低水平，平均的投资回收周期则延长至5.3年，几乎所有企业都面临资金链的考验。

截至2022年底，主要地产上市公司现金短债比的中位数已从2021年底的1.05倍降至0.80倍，短期内就面临资金缺口的企业占比从上年末的30%猛增到73%；几乎所有企业都面临中期资金缺口，不扩张情况下平均需要续借的债务比例从上年末的69%大幅提升到102%，有55%的企业不仅需要续借全部债务，还需要新增债务以偿付利息和维持运营（而在2021年末时，债务续借比例大于100%的企业占比仅为16%）；有36%的企业当前的利息保障倍数已小于1倍，换句话说，即使这些企业的全部债务都能展期，其盈利也不足以偿付利息了（而在2021年时利息保障倍数小于1倍的企业占比为10%）。总之，当前单纯的债务续借已不足以化解地产行业的财务危机，除非销售复苏，否则需进一步扩张债务额以延续资金链。

进一步，随着地产企业的频频“爆雷”，部分隐性负债开始显性化，但仍有四成企业面临较大的隐性负债问题，有25%的企业隐性负债风险仍较高。

此外，虽然销售大幅萎缩，但主要地产上市公司仍有近6万亿元的合同负债（这还不包含未公布财务数据的地产上市公司），合同负债仍贡献了企业资产总额的25%，未来，如果预售款进一步减少，行业整体将面临更为严峻的现金流危机。

经营方面，在周转率大幅降低的同时，行业整体的利润率进一步降低。主要地产上市公司毛利润率的中位数已从2020年的24.4%降至2021年的16.6%，2022年进一步降低至14.9%，核心经营利润率的中位数也从2020年的12.2%降至2021年的9.7%，2022年进一步降低至6.9%；相应的，主要地产上市公司税前投入资本回报率的中位数从2020年的9.2%降至2021年的7.2%，2022年进一步降低至4.2%；当前，行业平均的税前投入资本回报率已低于综合债务融资成本——实际上，由于新增融资集中在低风险端，还有大量企业处于债务违约后的债务重组过程中，所以，尽管当前主要地产上市公司平均的债务融资成本已降至6.2%水平，但融资成本在某种程度上已失去了风险调节的作用。结果，2022年主要地产上市公司的亏损面已超四成，合计亏损2800亿元。

除去截至2023年4月30日仍未公布年度财务数据的地产上市公司，以及由于风险暴露、销售大幅萎缩而跌出了主要地产上市公司，2022年合同销售金额在50亿元以上或以持有型物业为主的主要地产上市公司共80家。这其中， 75%的企业面临经营上的严重问题，60%的企业面临财务上的严重问题，由六维蛛网图可见，2022年地产行业的生存空间全面收缩，当前的生存空间还不到此前的一半。