中国什么东西最贵？我想绝大部分民众给出的答案均指向住房，一线城市像样点的房子动辄上千万元，二、三线城市4、5百万元的房子不少，普通家庭集三代人之力才能买下一套，网上到处是关于房价的吐槽话题，由此可见中国老百姓被高房价压得有多难受。

更重要的是高房价早已不只是经济问题而是社会问题了，年轻人因为房子太贵结不起婚，好不容易贷款买了房，月供消耗了大部分工资，剩下的钱养活自己就不错了，根本不敢生育、也不愿意生育。

低生育意愿导致中国的生育率逐年下降，2020年我国的总和生育率为1.3，在国际上属于较低水平，随之而来的是越来越突出的老龄化问题，这些最终都会反映的经济上去，没有足够的年轻人创造财富还怎么发展经济呢？为了提高年轻人的生育意愿，减轻与住房有关的经济负担成为了重中之重，而控制房价过快上涨、解决城市人口居住问题是关键。

这几年国家提出了“房住不炒”、“租购并举”等大原则并通过具体措施落实到了执行层面，尤其从去年开始我们的楼市调控重点由限购、限售等市场政策变成了去杠杆、减负债等信贷政策。

国家统计局公布的2022年8月全国70大城市新建商品房住宅情况变化表显示70个公布城市中的49个8月均价同比去年下降，二手住宅销售价格同比下降的城市多达61个。

以信贷政策为主的楼市调控取得阶段性成果，事实上市场对房价进入下降通道已经有了预期，今年以来的楼市量价齐跌。

不过，楼市去杠杆也引发了其它问题，最典型的是房企现金流断裂导致出现了越来越多的烂尾楼，买了期房的购房者付出了惨痛的代价，更有甚者，首付付了、贷款开始还了，可房子却不知何时才能拿到。

此外，房企们的供应商日子也很难过，开发商没钱支付货款传导至供应商，规模较小的供应商甚至因现金流短缺已经到了濒临破产的地步。

长此以往楼市可能会硬着陆，与房地产相关的行业很多，金融系统会因为硬着陆遭受冲击、失业率提高、地方政府因土地卖不出去导致财政资金不足，潜在风险较大。

当然，楼市调控不能半途而废，绝不能走“涨价去库存”的老路。

不调控不行，调控有硬着陆风险，如何实现楼市软着陆成为各地政府面临的最大问题，但说实话办法不多。常规做法是城投买地托举土地市场，维持虚假繁荣，但这么做无疑是饮鸩止渴，将问题强行往后拖，风险积累到一定程度后一旦爆发杀伤力更大。

为了避免风险积累，财政部于近期发布了《关于加强“三公”经费管理 严控一般性支出的通知》，通知的第八点提到“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”

矛头直指城投公司，“严禁”二字意味着城投拿地托底土地市场的招数怕是无法继续用下去了。

楼市调控仿佛进入了死胡同，难道没有两全之策？并非如此。

近期，苏州政府拟回购1万套住房的消息震动了房地产市场，除苏州外西安、郑州、湖州、济南、武汉等地方政府已公开发文将回购市场存量商品房，上层并没有禁止地方政府回购住房，因此可以基本判断未来将会有更多地方加入到回购的行列中去。

政府接盘新建商品房对于地产软着陆有用吗？在我看来这种方式既解决了房子卖不出去的问题，又符合“租购并举”的大原则，是楼市软着陆的重要措施，原因如下。

第一，政府回购新房后是当作保障性住房或者青年人才公寓使用的。解决年轻人“住不起”的问题除了抑制房价过快上涨外还要发挥租房市场的作用。

租房分成两种，一是按照市场价支付租金后取得房屋使用权；二是由政府主导，通过补贴或者提供其它服务为经济收入较低者提供性价比更高的住房租赁服务。

前者已经形成了较为成熟的租房市场，后者需要大力开拓，也是“租购并举”原则的落地。

建新房子费时、费力，浪费资源，不如用好现有资源，将市场上卖不动的新房买进来后作为保障性租房出租给需要的人。

第二，开发商资金紧张的原因之一是楼市萧条，没人买房子导致回款困难，烂尾楼、银行坏账等硬着陆风险由此产生。

政府出手回购新房解决了开发商的现金流问题，开发商拿到房款后有钱支付给建筑商，烂尾楼得以复工，保交楼任务也就能顺利完成了。

地方政府回购住房同时解决了买了房拿不到房和没钱买两种不同类型的居住困难问题，既能防止楼市硬着陆又能降低居住成本。

当然，回购住房也存在一些障碍，最大的问题莫过于回购新房的钱从哪里来了。

苏州的财政收入高，政府有钱，负担得起1万套住房的价款，可其它地区就不一定了，没有多余资金如何回购新房呢？

原本可以通过借款解决，但目前调控的重点是降负债、去杠杆，不太可能增加负债，钱从哪里来呢？

保障房REITS基金可能是一个不错的选择。

很多人觉得现在没有什么好的投资渠道，银行存款利率越来越低，理财产品收益率没有以前那么稳定了、说不定还会亏损，股市、基金等高风险投资渠道更是不敢随便参与，REITS基金是稳健性理财者的备选方案。

REITS基金向公众融资，筹资完成后买下新房外租，投资者每年获得的收益是租房者支付的租金，购买REITS基金相当于投资房地产做房东，目前市场上已经有一只保障性住房的REITS基金，今后这种类型的品种必然会越来越多。

REITS基金将回购住房所需要的钱与投资者对理财的需求匹配了起来，可以为地方政府回购新房解决资金来源问题。

方法都有了，就看各地如何实施了。