在所有投资理财的问题中，有一类问题总是层出不穷，那就是关于投资时机的问题。

比如，总有人爱问：现在是不是买股票（基金）好时机？现在是不是买房子的好时机啊？现在是不是海外投资的好时机啊？

大部分的时候，用来判断时机的外部因素总在变化。于是，就算某个专家正确的预测的行情，告诉了你一个当下的结论，你依然无法判断未来的趋势变化，以及当变化发生的时候，你到底应该抓紧建仓还是迅速卖出？

因为，他们告诉你的往往只是一个结果，而不是一个整体周期趋势。

那么对于房产投资的时机要怎么判断呢？

我们可以把它简化成三个字，“缓坡期”。

下面，我就用下图中的这一条象征着中国房价走势的曲线，来说明一下。

房价不可能每天每时每刻永远的涨，它总有回调的时候，所以这条线游的时候涨的比较急一点，有的时候涨的比较缓一点，而我们就把那段涨的比较缓的时间段，叫做缓坡期。

然后中国的房价，通常在缓坡期结束之后，迎来一个陡坡期，这时房价涨得非常厉害，就像陡峭的山坡。

于是，你可能会说，我怎么会不知道缓坡期该买房呢？但是，现实中的决策却未必有这么明了。

回想一下：房价又涨了，昨天这个地方才卖2万块钱，可是现在它已经卖2万2了，我买100方，明显就亏了20万，你说我该买还是不买？

这时，如果你可以判断这个时候是缓坡期的话，就当然坚决买入。因为后面是陡坡期，房价可能涨的是80万、100万。

那么问题又来了，我们怎么知道现在是缓坡期呢？这就需要我们学会判断缓坡期的办法。

用“房贷”“税费”“利率”判断房价走势

我们举两个缓坡期的例子。

第一个是在2008年的第四季度，当时首套房的首付从三成降至两成，房贷的利率打七折，首套90方，契税下调至1%，同时在2008年第四季度两个月不到时间里面，连续降息五次。

大家知道2008年中国大部分城市的房价的是比较糟糕的，因为我们受到了美国次贷危机的冲击。可是在这么糟糕的环境下，这三个观测点的政策都有变化，所以缓坡期就开启了。

直到2009年的下半年几乎全国都开始房价暴涨，然后到了2010年冲到了当时的房价最高峰。

还有一个经典的缓坡期，就是2014年四季度到2015年的一季度。

首套房利率又回到了七折，二套房首付降到了四成。原来是满五年营业税免征，那个时间段直接调整成满两年免征，同时又进入了一个降息通道。

由此，我们判断了此前的两个经典缓坡期，也可以期待一下下一个缓坡期了。当然，2018年的房价是本轮去库存冲到了最高点，适当的回调是肯定的，但下一个缓坡期也一定会到来。

建立对标城市，判断房价走势

也许，你还会抱怨说，唉呀这个观察起来太麻烦了，我每天都得盯着国家政策看，我每天都得看财经媒体的头条多累啊，所以，如果你没有那么多时间也没关系，那我们就来讲第二个判断方法。

这第二个办法，就叫做建立对标城市。

比如，2015到2018这一波房地产大行情，第一轮上涨的城市是深圳、上海、北京，还有二线城市四小龙，也就是厦门、南京、合肥、苏州。

第二轮上涨的是广州、杭州、武汉、成都、郑州、天津等等这些比较强的二线城市。

然后第三轮城市就更多了，有的是很强的那些市周边的小城市，比如说广州边上的，深圳边上的，上海北京这边上的。还有一种是强省弱市，比如说江苏省是很强的省，徐州相对是江苏省相对比较弱一点的城市。弱省省会也会涨，比如说像哈尔滨。当然还包括强县域，特别是那些百强镇、百强县也会跟着涨。

所以，这是城市之间有轮动效应。有第一轮上涨，第二轮追涨，第三轮也跟着上，大概是这样一个模型。

比如，我是福州人，我觉得福州也不差呀，怎么着都得跟杭州去比一比吧。那我们且不论福州跟杭州在量级上是不是一样，你就当它是一样。那么好了，你看到杭州在暴涨，那福州也一定会跟着涨。

这里面很重要的一点，因为我们是中央集权国家，我们的整个全国的效应虽然有时间差，但是行情一定是躲不过的，只要经济盘面是好的，这个行情一定是逃不了的。所以你杭州涨，我福州也必然会涨。

每个人都可以去找一个对标城市，这个对标对得准不准确其实倒没那么重要，反正你只要看到盯着一个比你领先的那个对标城市，你就能够观察到这个缓坡期有没有来。人家涨得厉害，我的城市如果跟人家差不多，那我的缓坡期可能就到了。

看身边人的反应，判断房价走势

或许你会说，这个对标城市还是太难了，还有没有更简单的办法？

有，我们判断缓坡期的第三个更简单的办法就是看你身边的人的反应。

比如有一段时间楼市比较低迷，大家都说那边房子也卖不掉，这边房子也不怎么畅销，房地产商还不停的打优惠折扣等等。

然后，突然这一阵子身边的人讨论房子的逐渐变多了，或者你身边的朋友出手去买房的人也变多了，这个时候很可能缓坡期就已经来了。

另外，缓坡期不是稍纵即逝的，它一定会持续三个月、六个月，甚至一年时间，这个时候给了你充足的时间去考虑，你不要去计较前面已经涨了那么一点点，因为缓坡期之后一定是陡坡期，中国的房价曲线从过去的20年到未来的20年，基本上都是这样。

也许有的朋友还会问，你怎么知道未来20年就是这样呢？你怎么可以用历史来反映未来呢？就算历史是这样，也不代表着未来一定是这样。

对。这个从逻辑上是不成立的，但是我们认定只要两件事情不发生，中国的房价一定是曲线上扬的。

一件是发生战争，另外一件是中国开始闭关锁国。

另外，即使你判断错误，买完就暴跌了也不用担心，因为我们刚才讲了嘛，中国的房价未来20年仍然是曲线上扬的。所以哪怕你买了房，短期内跌了，你能承受，那就让它跌，因为总有一天它会涨回来的。