深剖析

聚焦城市热点，解读公共政策

上周末，佛山市发展和改革局发布的关于征求《佛山市物业服务收费管理调整方案》意见的公告，将新制定的佛山市物业服务收费管理调整方案进行公示，成为周末佛山街坊们热议的话题。

调整方案中公布，普通住宅物业管理收费全市最高指导价不超过2 .7 0元/平方米·月；同时还规定，房屋交付业主使用时应每户免费配置4张出入卡；物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修人员出入证押金等，并明确公摊水电费标准。

南都记者了解到，佛山住宅物业管理费平均水平大约在1.83元/㎡·月，整体相对合理，但是不少新建小区的管理费已经超过这一标准，最高单价已经达到或超过4元。对此，在南都截止到昨晚进行的问卷调查中，9成受访者认为所在小区物业费偏高，事实上，不少受访者更加关注的是如何在定价中提供质价相符的服务。

现状

佛山住宅物管费平均1.83元/m2·月

调整方案中公布，普通住宅物业管理收费全市最高指导价不超过2 .70元/平方米·月；物业服务收费标准现高于本次公布指导价的，合同期满前三个月重新约定物业服务收费标准。

其中，本次公布的全市最高指导价将分级收取，一级、二级、三级、四级和五级分别为2 .7、2 .35、2 .00、1 .65和1 .30元/平方米·月。按照新方案，服务没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准。业主自有产权车位（车库）的物业服务收费按不高于所在住宅区物业服务收费标准的60%执行，人防车位参照执行。

今年佛山市房协发布的《2017年佛山物业管理行业市场调研分析报告》显示，佛山市在管物业项目类型几乎涵盖了不动产的所有领域，其中住宅类型委托管理是最主要的构成部分，市场占有率为82 .46%.写字楼、商业（特指小区商铺，不包括商场等大型购物场所）、工业厂房、车站、医院、学校等类型市场占有率为17.54%.

该份报告从佛山五个行政区域管辖下的29个镇或街道抽取了127个样本、从佛山房地产业协会会员中抽取了50个企业进行物业管理费数据统计分析，目前佛山住宅物业管理平均价格为1 .83元/平方米·月。

从调查表反馈情况看，2003年以前委托管理的小区204个，这一部分小区的物业服务费用标准基本维持在1元/平方米·月或者更低，而且后期调整调升服务费标准的屈指可数，2004年至2008年这五年委托管理的小区385个，这一部分小区的物业服务费用标准基本实在1 .5元/平方米·月或者以下，同样后期调整调升服务费标准的寥寥无几。

佛山物业企业在2008年后招工难、人工成本和采购物价等比较大幅度上涨后，迫使一部分企业在接管物业的时候以新合同或者新协议的签订为契机，跟业主方约定了相对理想服务价格和比较合理的服务标准，同时经过政府主管部门备案。直至2013年以后，在一些外来大型物业企业和本土知名企业中才普遍出现前期物业备案的单价超出2.5元/平方米·月。

调查

超九成受访者认为物业费偏高

昨天下午，南都A P P发布了物业管理收费标准和服务问卷调查，截止到昨晚19：50，已收回952份问卷。受访问卷以禅城和南海次新房小区业主居多，近四成受访者表示该小区物业管理费达到2 .7- 3元（含）/平方米·月，还有逾20%受访者小区物业费达到3- 4元（含）平方米·月。超九成受访者认为物业费偏高。

此外，多数也出反映如今小区业主卡免费配置不足四张，或物业公司有收取装修押金和装修人员出入证押金等。值得一提的是，对于公摊水电费如何收取，之后不到1%的受访者清晰了解，绝大多数都对此“蒙查查”。

不少新小区物业费已超2.7元/m2·月

本次问卷调查中，有超过六成的受访者位于禅城区、超过两成受访者位于南海区，同时，所在小区楼龄在10年以下的受访者占据了九成。

也就是说，本次问卷反映的结果主要体现在中心区楼龄较新的社区中，而从受访者对于小区物业费的回答来看，整体明显高于全市平均物业费的单价水平。

其中有380名受访者表示所在小区物业费达到2.7-3元（含）/平方米·月，在哪聚了接近40%的比例，同时还有196位受访者的小区物业费达到3-4元（含）平方米·月，占比也超过了20%.此外，还有187位受访者所在小区物业费接近本次政府公示的最高指导价，为2.35-2.7元（含）平方米·月，占比接近20%.

这一结果也得到物业行业资深人士的认同，据其介绍，目前不少高端小区的管理费单价已经超过3元，顺德有小区已经超过4元。

对于物业收费是否合理？在本次问卷调查中，有892名受访者把票投给了“不合理，偏高，服务质量不够。”此外，也有少数受访者认为物业收费合理，或者“偏低，希望服务水平得到提升”。

有受访者进一步表示“收费其实是合理的，但是质量不够。”也就是说，业主关注的不仅仅是价格数字，还有服务质量是否能够与收费相符。

近九成受访者小区有配备免费业主卡但多数不足4张

随着小区安保服务的不断提升，加强对出入人员的管理，甚至部分小区还安装了电梯刷卡到楼层的设备，业主配置出入卡已经是很多新小区的标准。

整体来说，从本次受访者回复来看，佛山多数小区都有位业主免费配置出入卡。问卷中有834名受访者，选择小区有免费配置业主卡，占比超过87%.但是，喜中有忧的是，其中656名受访者表示，业主卡免费配置不足4张，这个占比达到了接近69%.多位受访者表示“只有三张。第四张要业主自己买，20元一张”。

也就是说，完全为每户业主配置4张（或以上）业主卡的小区，仅占了不到19%.

除了问卷调查，南都记者在采访中也同步发现，目前已有部分小区按照免费配置4张出入卡的标准实施。“业主出入证每户免费配套4张，如果遗失了则要补交工本费，至于车辆，由于是无卡车牌识别，所以无需出入卡。”吴先生说到。

但同一片区的何先生则表示，自己所在小区给业主配置的免费出入卡张数为2张。“收楼的时候每户可以免押金和其它费用办理2张。”

目前也有部分小区需要对办理出入卡的业主收取一定的工本费。“约50元，但不用另外收取押金。”家住大沥的田女士说到。与此相似的还有禅城一小区的业主欧女士，“当时每张出入卡需要收取30元押金。”

多数装修家庭被收取押金

或装修人员出入证押金

征求意见提出，物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修人员出入证押金等。对于“您所在小区在装修时遇到过收取押金的情况吗？”这个问题，超过44%受访者表示，被收取过装修保证金（押金），超过23%的受访者表示被收取过装修人员的出入证押金。不少受访者表示“被收了2000元押金”。还有受访者补充表示“押金要在装修好两个月后才退回来”。

甚至有受访者吐槽，“装空调也要交押金，还没有退。”

此外，还有约6%的受访者表示，“被收取过其他费用”。对此，有受访者特别提到并质疑，“不给业主自己运水泥沙入场，只能从楼霸那里买。但是，楼霸的装沙大车能进来，为何业主的运沙水泥的小车不给进呢？”

过半受访者回应

未见小区公示过公摊水电怎么收

征求意见同样提出，物业服务企业应定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。

首先，从本次受访样本来看833位受访者对于小区公摊水电费如何收取表示“不了解”，占比超过87%，还有113名受访者只是“大致了解”，占比近12%.表示“清晰了解”的受访者只有5位，占比仅为0 .53%.

其次，对于物业公司是否清晰公布过公摊水电费的标准，有529名受访者表示没有见到这类公示，占比超过55%.还有309名受访者表示，小区有“公布过，但是不规范或者不详细”。占比超过32%.

整体来说，无论是小区业主对于公摊水电的收费标准，以及小区对此的公示和向业主广泛告知等，都有待加强。多位受访者留言，希望物业公司按期公布公摊水电费用。

声音

小区物业费要上调较难

南都记者在采访调查中发现，调整物业费在小区中是一个比较困难的事情，尤其是上调物业费标准。

“目前我们家的物管费还是1元/平方米。”业主欧女士告诉记者，目前她所居住的房子位于禅城，属于楼梯房，物管费多年来几乎没有涨过，依旧维持在1元/平方米。

“据我所知好像有一定楼龄的小区，物管费的上调速度都还比较慢。”吴先生说。同样“10多年未涨价”、“物管费还低于2元”的还有南海颐景园小区。据该小区业主吴先生透露，目前小区的物管费依旧按照1.3元/平方米的标准收取。“不过最近有要上调的趋势，目前正在向业主征求意见的阶段，物业服务收费标准预计从1.3元/平方米涨至1.6元/平方米。”

也有小区已在逐步上调物业管理费的收取标准。家住大沥的田女士告诉记者，其所住的小区的物管费前几天刚刚调价，正式告别已维持多年的1.4元/平方米收费标准，正式上调至2元/平方米。

“其实我觉得如果物业管理收费标准最高是2.7元/平方就是有点贵了。”田女士表示，自己小区物业管理费1.4元/平方米的收费标准已执行多年，“实际上很多年前就有提及说需要涨价，但在物业管理公司挨家挨户征求意见后，因为业主们不同意，就一直没涨起来。”

与此回答相似的还有物业管理费同样多年未涨价的吴先生与欧女士。“最便宜的五级指导价为1 .30元/平方米·月，据我所知还有不少物管费是低于1 .30元/平方米·月，而且感觉物管费的涨价不是件容易的事情。”吴先生说。

对此，有业内人士表示，即使有指导价格，但是按照物权法，小区调整物业费也要面积和人数双过半，投票才能执行新的标准。新的指导价格如何实施，尤其是对于可能上调物业费的小区来说，也是进一步的关注点。

品牌房企物业费回调会否造成服务下降？

“物业管理费制定更加合理，分级来定价的标准无疑让物业管理行业更加规范，业主更能够得到质价相符的服务。这一点是肯定的，而且个人认为从政府已经开始征求意见，并举办了调研会的进展上来看，这一举措势在必行。”佛山资深物业管理行业人士对南都记者表示，在此基础上，希望相关部门更加关注几个方面，比如分级能否更加合理。现在佛山还有单价4、5毛钱管理费的小区，这样的标准能够给这些小区更大的鼓励，提高服务。但是，还有不少品牌房企的高端项目，目前物业服务做得还是不错的，回调管理费是否会造成服务水平的下降。

该业内人士进一步举例，“比如现在很多小区开始增加安保、独栋的专属管家，还有投入智能化和服务后台的大数据等等，这些投入都比较大，是否可以在严格要求物业费制定分级，保证服务质量的同时，对于最高价格的制定方式更加多元。”

此外，对于“物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修人员出入证押金等”，该业内人士表示，规范物业管理行业和相关领域的额外收费无疑是应该支持的，只是呼吁相关配套政策也一并推进，“比如在成熟入住小区内，其中一户装修时，如果不加强对出入人员的管理，以及对于施工人员对于电梯、走廊、地砖等公共空间的约束，出现问题会损害其他业主的共同利益。但是物业公司又没有对他们的处罚办法。在不允许收取押金的背景下，希望这一点能够有多部门联合监管和解决的途径。”