前天，经济日报发了一篇评论《房地产进入“寒冬”了吗》。

各网站在醒目位置都置顶了一天，该推送的也都推送了，关心房地产的人，想必都看过。

文章的逻辑就不说了，还是熟悉的套路。

但我认同的是文章的观点，房地产并未进入“寒冬”，大佬们依旧在大举购入土地，该买的从不含糊，他们不是傻子，现金流在当下有多重要，他们不清楚吗？

当下的房地产的确看上去黯淡了许多，刚刚过去的金九银十，房地产毫无亮点可言，倒是多了不少杂音。

贝壳研究院统计显示，在排除了9月份刚需房集中成交的结构性因素之后，10月份北京二手房成交均价环比下跌1.2%，而在11月的第一周，北京二手房成交均价再次出现了实质性下跌，当周成交均价环比下跌2.8%。

这样的下跌，对投资炒房客来说，的确是个坏消息。但就整个市场来说，其实很正常。

如果拿2018年和2017年相比，的确逊色了不少。但不要忘了，2017是什么光景，想买一套房都得交茶水费，一个项目上万人排队摇号……

整个2017年的楼市是一个亢奋，非理性的状态，房地产作为一种长线，低流动性，价值型投资品，这种状态注定是不可能持续下去的。

房地产没有进入“寒冬”，这不是什么新观点，但算是对持续近两年的房地产调控的一个回归。

提及房地产的春天，对刚需来说，好消息也并不是没有。

11月5日，深圳发了一则通告，内容是关于已出让未建用地的用途变更和容积率调整的处置办法。

在这则通告里，有一个十分引人关注的细节：可销售人才住房的地价按商品房用地市价的30%确定。

我来稍微翻译一下：

深圳人多地少是非常夸张的，2000多万人口，面积2000平方公里，对比北京1.6万平方公里，2200万人。

在之前的住房规划中，深圳明确到2035年要筹集170万套住房，其中人才房、安居房和租赁房为100万套。

这100万套保障房，对深圳来说，难度很大。

前不久，深圳人才安居集团竞得东莞塘厦镇的商住地块，未来将配建人才房。走出深圳，是很重要的一步，内部挖潜也是必要的。

上面这个通告就是一个重要环节。

该办法规定，2015年10月9日以前已出让未建设的土地，开发商可主动申请变更用途，比如由工业用地变更为住宅用地，同步调整容积率。变更过用途的土地，地价暂时按商品住房用地市场价格的30%计算。

工业用地20年使用权，价格比住宅用地要便宜很多。变更成70年使用权的住宅用地，按照30%的宅地市价计算，再考虑到容积率提高带来的更多建筑面积，房企的土地成本基本上不会有太大变化。

这件事更大的意义在于房价。地价为市价的30%，考虑到地价基本上占到房价的70%，意味着未来人才房的价格几乎可以降至商品房的50%。

深圳向来是改革创新的排头兵，很多事情都走在前面。我们有理由相信，在住房租赁市场，未来也会有更多的创新之举。

深圳只是一个比较小的片段，能取得完全产权的人才房也终归是个抢手货，弄到手很不容易。

对于多数刚需来说，要买房，终归是要买商品房。2018年还有不到2个月，接下来的2019年，行情也不会有大的变化，这种调整对于刚需来说，其实是有利的。

面积小点不妨事，房子老点也能接受，关键是，别跟着“买涨不买跌”。