金九银十正在被不温不火取代 同质化造成了限竞房选择困难

　　“限竞房” 打起价格战

　　限竞房（土地出让时限制了未来售价，竞争土地价格的项目）原本被开发商寄予厚望，既然都限定了售价，总该一抢而光回笼现金吧。但现实却往往与希望背道而驰，自从今年7月份首批产品入市以来，限竞房项目整体不温不火，鲜有日光售罄的。不仅如此，一些限竞房项目集中的区域，比如大兴、房山、昌平等地，刚上市不久的限竞房往往又要面临后续同类新产品的竞争，不得已，这些原本已经被政府限价的普通商品房开始主动降价寻求出路，希望通过价格战来助推销售。

　　对此，合硕机构首席分析师郭毅告诉北京青年报记者，从产品上看，已经入市的超过7000套限竞房产品同质化非常严重，几乎每个项目都是主打90平方米以下的两居或者小三居，130平方米以上的大户型无一例外都被开发商叠加地下仓储空间，成为了叠拼或者联排产品，7000多套新增房源中没有一套是大面积的平层改善类产品。产品的同质化，区域内限竞房项目的集中化都导致了当前市场中限竞房不温不火，销售不如预期的结果。

　　于是，价格战一触即发。

　　限价基础上 限竞房又降了

　　“您好，考虑在房山买房吗？我们推出了一批特价房，大户型直降50万。”不久前，北青报记者接到了房山某限竞房项目的推广电话。销售人员明确表示，大户型有直降几十万元的特价房。其实，所谓的大户型是90平方米的三居室，特价则是在限价38994元/平方米的基础上推出的优惠活动。

　　作为最早入市的限竞房之一，该房山项目位于六环外，购房者关注度有限也导致了限竞房降价被更多解读为滞销项目的偶发事件。

　　不过，令人意外的是，随着更多限竞房的入市，限价基础上额外再降价居然成了很多项目的选择。更有一些限竞房项目不愿等销售不好再搞特价，直接在开盘伊始便宣告降价，并称之为给购房人的福利，做口碑宣传。

　　大兴庞各庄的限竞房中海云筑，主打89平方米的小三居，项目还未开盘，蓄客时的销售人员就表示，最低售价36000元/平方米，而该项目的限价为每平方米42158元。这意味着这个未开盘的限竞房项目又降了6000元，89平方米的户型最低售价从375万变为320万。销售人员对此回答是：第一次开盘不做过多的媒体宣传，把这笔钱省下给购房者优惠，做足口碑传播。

　　实际上，其他限竞房也在尝试用优惠来吸引更多客群。

　　大兴亦庄的禧瑞天著项目同样是即将开盘的限竞房产品，北青报记者在售楼处了解到，将推出的3号楼、5号楼在限价52695元/平方米的基础上，优惠到49995元/平方米，个别楼栋总价只有430万元/套。

　　上周末刚刚开盘的大兴限竞房颐璟万和与金地悦风华，也都在开盘当天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大，但对于本身已经是限价的项目来说，总价5万多的额外优惠仍能吸引不少刚需自住购房人。有意思的是，这两个项目都位于大兴区，位置相邻，除了价格很默契地共同9.9折外，颐璟万和还特意选在周五晚上开盘，先于周六开盘的金地悦风华，以此提前截留购房人。

　　无论是价格战还是提前开盘，开发商手段百出的同时也显露了限竞房不温不火的市场现状。

　　合硕机构提供的数据统计显示，截至9月2日已有13个限竞房取证上市，限竞住宅的预售套数共有7164套，占同期商品住宅13375套预售总量的54%，限竞房已经成为了市场供应的主力。不仅如此，随着取证进度的加快，预计9、10月份，限竞房新盘将更多，目前已知的包括热度较高的佑安府、和悦华玺、和悦华锦等，再加上前期开盘加推的项目，整个9月将进入限竞房比选相对集中的时期。郭毅表示，大部分的限竞房单价主力分布在4-6万元/平方米、70/90以下主力户型，大多主打89平方米小三居，总价在500万元上下，基本上谁去化好谁今年完成任务，所以项目方才会出现降价或者着急推盘的情况。

　　同质化严重 新盘不是刚需小户型就是别墅

　　对于限竞房销售不温不火的现状，郭毅表示，在今年已经开盘的13个取证限竞房项目中，提供房源最多的为890套，最少的为246套，集中度高。相比此前普通商品房一次取证只新增100-200套的供应量来说，限竞房大批量上市，必然造成需求分散，也造成了限竞房单次开盘去化不是很理想。

　　另外，项目之间区域内的分流竞争，进一步增加了销售的难度。从去年开始，目前北京已经陆续批了60多块限竞房供地，比如大兴亦庄、昌平北七家、房山板块都是限竞房集中区域。在这些区域，购房者有很多项目可以选择，区域内小板块项目分流，彼此的竞争，也造成了单个项目成交没有达到预期。

　　从产品上来看，限竞房也存在先天性的短板。由于土地出让之初大多有70/90的规定，这意味着开发商必须把70%的部分建为90平方米以下的住宅，另外30%的部分开发商为了追求利润，往往要向地下仓储空间动脑筋，通过开发地下面积，把剩余部分捆绑开发成叠墅或者联排别墅。

　　这样一来，就造成了在售和潜在供应的项目产品呈现出同质化，要么就是90平方米以下的两居或者小三居，要么就是130-140平方米却配有地下仓储空间的叠拼、联排产品，市场上的购房人在大量同质化产品面前，难以找到符合自己需求的产品。

　　郭毅向北青报记者透露，今年上市的13个限竞房，至今还没有140平方米以上的平层的户型，超过140平方米的都是以别墅姿态产品面世。而近年来已经成为市场主力的改善购房人群，则面临着90平方米觉得太小，别墅又觉得太大的尴尬。郭毅表示，对于改善需求来说，首先是面积改善，然后品质改善，但从限竞房销售的主力来看，7000多套限竞房没有一套是大面积的平层，产品的短板也导致了不温不火的现状。

　　一些大平层的非限竞房项目则开始趁机入市争抢改善购房人。位于京承高速沿线的尚峯壹号项目，虽然是50年产权，但以现房的姿态主推106平方米-201平方米的平层改善户型，均价45000元/平方米，填补了一些市场空白。 项目开发商负责人和裕地产营销中心总经理彭振石表示，尚峯壹号拥有270°的观湖大平层、层高做到了3.5米、采用挑高7米双大堂设计，能够很好地满足当前平层改善需求房源的需要。

　　成交或将回归至5000套每月

　　虽然面临销售压力，但大批限竞房的入市仍有可能带来一个还算有温度的金九银十。郭毅表示，从限竞房整体来说，对北京市场成交量拉动还是比较明显的。今年以来每个月的新房商品住宅成交基本在1000-2000套左右，而自从限竞房入市并进入签约周期以来，7月份北京市的商品住宅成交达到了2047套,8月份为3018套，呈现上升趋势。

　　虽然单个项目成交没有预期中的售罄，对北京整个市场的成交拉动有明显提升。随着金九银十限竞房大量入市，特别是签约周期对新房成交数据的提升作用，郭毅预计新房成交还将有大幅度地提升。

　　另外，郭毅也提醒道，产品短板造成了限竞房只符合当前刚需和首次改善的需求，相对有所局限性。而这类需求对于价格的敏感度比较高，随着9、10月份更多限竞房入市，购房人会从产品、位置、价格等多方面考虑，犹豫的心态将更加明显。这种心态容易造成限竞房成交不理想。不过，即便如此，预计9、10月份新房商品住宅的月度成交仍将回归至4000-5000套。郭毅表示，虽然不能达到万套左右的成交高峰，但对比今年前几个月1000-2000套的成交量来说已经是明显的信心提振，还能有效缓解开发商的现金流。不过，在此之后市场中限竞房彼此的竞争也将更加白热化。