近日,《中国房地产报》的一篇文章引发重大关注!
为什么会引发重大关注?因为中国房地产报是国家住建部主管的地产首席财经人文新闻纸。
一直以地产公共意见领袖身份,影响着中国房地产业官方、行业、开发商三股力量,成为我国报道住房保障、人居建设、城乡统筹的最大新闻平台。
它的内容具有一定的官方性,这是其一!
其二,它谈论了当前房地产的现状,并且给出了解决方法。
8月20日,中国房地产报官博推文《房地产金融风险加剧,期待调整优化政策尽快落地》。
“数据显示,房地产投资、销售以及房企到位资金持续下滑。此前央行公布的社融数据也验证了房地产市场的低迷。”
因此,中国房地产报发文呼吁:“降房价,应当给予开发商更大的自主定价权,允许开发商以降价促销的方式展开自救,以尽快回笼资金。”
全文的核心是最后一段话:
“针对供需两端存在的问题,政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开。”
也就是说主要关注三个点位:一是保交楼,二是松政策,三是降低购房成本,包括:降首付、降税费和降房价。
尤其是其中的降房价,房地产报补充道:“应该给予开发商更大的自主定价权,允许开发商采用降价促销的方式展开自救,从而尽快回笼资金。”
| “保”即保房企资金链、保交楼;
| “松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策;
| “降”即降低购房成本,包括降首付、降税费、降房价。特别是降房价,应当给予开发商更大的自主定价权,允许开发商以降价促销的方式展开自救,以尽快回笼资金。
为什么“降”需要被允许?
中国房产报发文呼吁,允许开发商降价销售,回款自救。特别提到允许降价,以及调整普通住宅认定标准!
众所周知,房企们卖房之前需要到当地的房管局做一个备案,会有一个房子销售的备案价。
而备案价就是房子销售的最高价,房企是不能用高于备案价的价格销售房子的。同理,也不能用严重低于备案价的价格销售房子,这会导致房子无法进行网签。很多地方规定房子的成交价不能低于备案价15%以上!
高于备案价销售和低于备案价销售都是违规操作行为,会受到行政处罚!你可以简单理解,开发商想要把房子卖得很贵,或者是卖得很便宜,都是不被允许的。
这里补充一点,在一些一线城市,普通住宅认定标准根据面积、总价等因素,非普通住宅在首付比例、交易税费方面均门槛更高,这一条显然也是要降低交易成本的,之前很少动这一条,现在看来调整的力度可能会很大!
所以,房企即使想大幅让利换销量,也不敢随意突破降价!
当初最大的阻力自然是先前高价买了房的业主,后面降价前面的给人赔钱不?尤其是降价导致的市场预期影响评估起来很难。
事实上,降房价也会影响很多方面,会导致当地的土地出让金减少,也会导致维权的现象增多,更有可能引发金融的系统性风险...
以此再来看“保交楼”,目前看保交楼就得保房企的资金链,而银行借钱不积极、房企资不抵债的情况不少。
此时就需要销售回款来救,因此放松调控的政策就成了最后的选择。放开制约,包括交易税费、价格、利率和限购、限售、落户等等,这些也是此次房产报发文呼吁的内容。
但是说白了真正能降低购房成本的还有贷款利率!
在实际执行层面来看,各个商业银行无论是置换新贷款、重新与贷款人协商利率,都没有积极推进!这个月的LPR报价也没有改变...
具体到此次官媒的发声,意义非同凡响!如果房地产相关具体措施能够顺利落实,那么此时的调整会不会对市场产生影响?楼市认为:
其一、总体上因城施策已经在各地自己操作中,若进一步放开,市场会持续分化。
政策有用的是刺激一线和强二线城市,但是强二线以上城市对楼市的调控顾虑仍然是有的,短期刺激会不会造成长期价格失去信心,是大城市不同板块分水岭的界限,尤其是长房龄的老破小和豪宅市场。
其二、人口产业稳定的城市,价格回到当初真正符合经济状况支撑的位置,会有需求的恢复,但这种程度的价格下降,背后最难的是算成本,毕竟过去三四年地价高的时候拍的地,“降价”看似是市场行为,实际就是开发商赔本换生存,但是赔本又如何“保交付”?