每经记者：包晶晶 每经编辑：陈梦妤

原单价1万8，“五一”特惠政策单价1万5！

住建局：停！

网传红头文件显示，为了拼去化，昆山梦之悦花园、尚滨花园两个楼盘推出特价房源，却在节后被昆山市住建局紧急叫停。

5月6日下午，《每日经济新闻》记者多次尝试联系昆山市住建局，但电话始终无人接听。

不过，对于网传文件的真实性，记者从两个项目的置业顾问处以及开发商品牌人士方面得到了侧面证实。

从5月1日售楼处现场视频看，尚滨花园售楼处的确吸引了不少看房客。据某位不愿具名的销售人员透露，“五一”特价房共推出了50套，但仅限90平方米左右的三房，目前还剩不到10套。

记者从尚滨花园官方公众号看到，4月30日，项目官宣推出“特价房”，原单价1.8万元/平方米，三房89平方米。“五一”特惠政策单价1.5万元/平方米，总价130万元，仅限“五一”5天。130万元特价房与3月的特价房相比，价格的确相差了30万-38万元不等（楼层差异）。

同时，官微还公布了该特价房的户型图，据销售介绍，原本的户型是2室，但其中一个房间可以作为赠送面积，“后期自己加工一下就行了”。

记者从某购房平台联系到该项目，置业顾问张涛表示：“现在暂停网签了，不过你们还是可以过来看房的，特价房还有，提前给我打电话。”

另一个被通报的项目梦之悦花园置业顾问则告诉记者，之前的确推出了一批特价房，位于顶楼和底楼，总价优惠了十几万元。

上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示：“从市场层面来看，楼市分化格局明显，一个城市里热盘和遇冷的项目都有一定比例。项目销售遇到压力的时候，房企通过营销手段引起市场关注无可厚非，从房企角度来看需要稳定的现金流，做出价格让步是市场化举措。”

但从优惠力度来看，据购房平台显示，梦之悦花园目前在售均价2.2万元/平方米，总价164万-244万元/套，毛坯交付。粗略计算，特价房优惠幅度大约是9折。相比之下，尚滨花园由于总价较低，以优惠30万元/套计算，优惠幅度接近19%。

由于被通报，先前卖出去的这些特价房暂时不能网签，记者提出能否以特价购买这些房源，得到的回复是：不行。

卢文曦认为，从地方管理角度来看，如果放任这种大幅打折的行为，可能会引发更多房企跟进，尺度掌握不好的话，容易发生群体性价格战，市场价格会有快速下行压力，进而引发市场心态的失衡。尤其是当下，在经过小阳春后，市场再度回归到原先节奏，在调整的过程中，心态容易发生波动，也容易影响购房行为。

分化之下，上海的新房市场有多火热，环沪部分市场就有多寂寞。58安居客统计显示，4月，昆山市商品住宅供应面积为13.75万平方米，环比减少46.18%；成交面积为20.31万平方米，环比减少14.05%，供求两端呈下行趋势。

事实上，4月销售下行叠加假期出游热情高涨，直接影响了“五一”假期楼市去化节奏，全国多个城市从一线到三四线，均推出各种促销活动。

据中指研究院统计，北京大部分售楼处开展砸金蛋、来访礼等营销活动吸引客户，新房售楼处人流量尚可，但认购成交一般；深圳满城皆是特价房，但市场信心仍未恢复，成交量不及预期；昆山所处的大苏州范围，不少纯新盘纷纷公开展厅与示范区，但案场的客户到访情况相比火爆的旅游人群稍显冷清，楼盘热度分化明显，新房稀缺、配套完善的核心地段优质改善盘人气较高，普通住宅盘的销售则表现较为缓慢。

一边是销售分化、房企以价换量的意愿强烈；另一边则是市场预期和信心恢复过程中的脆弱。正如昆山市住建局在通报中所提及：“擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场的正常秩序，造成了社会不稳定因素。”

“地方政府管理的难度的确比较大，既要考虑到市场行为，也要考虑可能引发的群体效应。如果能合理引导房企的市场行为，那么楼市的情绪化波动会降低。”卢文曦说。