聂梅生，北京精瑞人居发展基金会主席，原建设部科学技术司司长、建设部住宅产业化办公室主任，被业内称为“房地产界女中豪杰”。

近日，她接受《华夏时报》记者专访时指出，炒房客、多套房业主们，他们所持有的房产占我国房地产存量的30%，约100多万亿元。当前应出台房地产税、激活这些存量房，这样能为国家减缓建设保租房的压力。

“能造新能源车，为何不能推广新能源房？”她说，“如果我们开始就走‘住宅产业化’路径，就能避免后来的行业内源性危机。”

聂梅生指出方向，房地产要摆脱过去的地根和银根模式，要再次腾飞，不仅要“金融创新”，更要深度融合IT、新能源、新材料、先进制造业等新兴行业。

她分析，房地产虽然当前进入了“静默期”，但未来的市场空间不可估量，至少可以托起养老产业、物流产业、城市更新等多个朝阳产业，尤其在新农村建设方面，大有可为。

出台房地产税，激活存量房

经济社会发展到当前阶段，对房地产的要求，发生了新的变化。聂梅生认为，房地产过去作为火车头，拉动了投资和消费，今后这个作用会下降。

她指出，行业存量大，住宅、写字楼、产业园等，许多存量并未被有效激活使用。当前房地产市场存量房源多，但存量房用于自住或出租的比率偏低，空置率过高。

她通过数据分析说明，“根据国际通常标准，商品房空置率在5%—10%之间被视为正常水准，而我国商品房空置率却长期处在20%—30%之间。曾经的炒房者和现在的多套房持有者，他们手中持有的房产占我国房地产存量的30%，大约有100多万亿元。”

聂梅生表示，上述30%的房产，在房地产税出台前必然是要抛售给市场的。而这些房源若全部进入租赁或二级市场交易，能有效减缓建设租赁房和保障房的压力。

聂梅生对记者表示，“一边有人捏着房源等涨价再出售，一边政府又努力地建设保租房，甚至还有人捏着空房不出租，这是很大的资源浪费。”

须注重内涵式发展

聂梅生在房地产行业30年有余，她说，“从房改到经济适用房，再到商品房，我见证了整个房地产起伏的过程，也感知着行业的脉搏。我发现，房地产有自身的内源性危机。”

何为“内源性危机”，归根结底，还是落到“开发模式”上。聂梅生说，“我国的开发商模式是国际独有的，究其根本，还是一个地根和银根的问题。土地价格的增幅和增速远远高于房价，这就导致开发商开始囤地。”

“为了囤地，企业开始申请银行贷款。当所囤地块不能完美出售，就成为高杠杆（的载体）。过去所谓房地产的辉煌时代，就是这样不断囤地和贷款循环操作。就像是水多了加面，面多了加水，否则就做不成馒头一样。”聂梅生举例。

不得不说，业内现在评判开发商，常以销售额为标尺。但聂梅生则认为，销售额不能代表高质量。她表示，高杠杆扩张，就像是玩杂耍扔球，开始扔两个球，之后开始变成更多球，只要有一个球跌落，就全盘皆输。

聂梅生直言，预售资金被管控，开发商失去了流动性，不能再拿这笔钱去买地，雪球也就滚不下去了。

有市场研究机构统计，2022年房地产行业出台了超千条政策，主要以刺激市场活力为主。聂梅生提到，“救市政策力度相当大，也基本出台得差不多了，就看后市的消化如何。当前，还是一个静默期。”

房企对政策的波动没有预判，对持续三年的新冠疫情更无力预判，而现在对他们来说，最头疼的就是消费者能不能买账。聂梅生认为，房地产这次严重“闪了腰”，需要长时间修复。但要注意的是，房地产到了必须注重内涵式发展的时刻。

房地产必须金融创新

聂梅生指出，房地产必须金融创新。她说，“如果说是房地产金融不创新，实际上还是回到原来地根、银根的老路上。”

聂梅生介绍，“2005年，我与新加坡方面合写了中国第一本REITs书，现在已经过去了18年，目前REITs还正在探索与创新。”

她分析，“有些国家在房地产金融风险防控方面做得很优秀，能够将开发、运营、销售、持有等阶段，分环节实施和管控，这等于做了多层的防火墙。但我国由房地产企业一杆子插到底，这也导致了房企出现问题，就令交房出现僵局，就更别说后续的管理、出租和安全退出了。”

聂梅生指出，房地产融资应该是多元化的组合盘，不能仅是银行的开发贷和个贷。借贷应有“竞争机制”来约束，尤其是缺少持有和运营大型物业的专业机构和专项贷款，导致以往是谁开发就由谁持有，投资回收期很长。

REITs的推出使直接融资比例提高，从而使房地产投融资链更完整，对房地产投融资和税收制度改革都有着重要作用。

为何不能广泛推广“新能源住宅”？

聂梅生指出，房地产最后比拼的不仅是资产负债良性化率，比拼的更是代表房屋功能质量第一生产力的科技含量。

今年4月1日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在中国电动汽车百人会论坛上指出，在设计上，要像智能汽车一样以科技赋能住宅。需要运用数字化的手段，使房子成为科技集成应用的重要载体。

能出新能源车，为何不能推广“新能源房”？聂梅生指出，房地产要再次腾飞，就要像造车一样，应用新科技、新材料匠心打造，这也更符合“双碳”目标，才能减少碳排放，更符合房地产产业升级。

她强调，一定要把IT、新能源、先进制造业等最新技术深度融入房地产。

聂梅生表示，“房企之间的科技含量差别很大，虽然有部分企业重视绿色建筑，但之后也因为成本问题受到很大发展局限。能造新能源车，为什么不能造新能源房？”

她认为，要像造汽车那样匠心造房，把工地变工厂，行业要走“住宅产业化”的路径。“如果行业坚持走住宅产业化这条路，就会避免出现后来盲目扩张的危机。”她说。

她提到，“我们现在居住的房子，入住后仍会发现不少质量问题，但行业进入存量时代后，房企比拼的就是匠心精神，是新科技、新材料。但显然，目前房地产行业托不起科技产业，中国的IT、新材料、新能源、Al科技也没有真正植入到房地产中。”

房地产和科技究竟应该怎么结合？聂梅生指出，“与房地产相关主体的排碳量占到总量的40%左右。目前，房地产至少在新能源方面的可实践性很强，无论从总体规划、系统实施、新能源利用，还是用户的智慧化控制方面，都大有可为，承载力远超其他产业。”

“应该让房地产与新能源充分结合，这是我多年来提倡的，科技进入房地产，房地产才能够展翅飞翔。”聂梅生说。

房地产要托起多个朝阳产业

聂梅生认为，由于基础盘够大，作为底层资产，其实房地产能够托起多个朝阳产业，未来的市场空间很大。

她首先提到的朝阳产业就是养老产业。她表示，养老居所不是简单建几栋房子，而是“服务业”，是老年群体消费的主战场，能托起十几万亿元的年产值，而且这其中涉及到远程、护理、急救、IT等新技术问题，甚至包括要使用一些适宜的新材料。

“房地产是养老产业的底层资产，能不能把养老和IT技术更深度的融合？能不能建立更丰富、实用的数据库？”聂梅生表示。

她告诉记者，虽然房子建好以后是不动产，但养老产业需要各种设备，而这些设备需要不断迭代升级。也就是说，房企在这方面，目前还有极大的挖掘空间。

另外，聂梅生提出，物流产业也需要房地产强力托起，物流不仅是朝阳行业，还是一个时代前沿的盈利行业。她说，“目前美国的物流建筑在商业地产中位列前矛，与写字楼、酒店等并驾齐驱。”

聂梅生分析，物流从出发地到目的地，通常需要多个驿站，物流所需要的厂房、区域，有的需要匹配直升飞机，有的需要匹配高铁，有的需要匹配汽车集装箱。这些都是房地产的未来市场。

谈到城市更新，聂梅生表示，“我去瑞典时，居住在狭小胡同内的一栋古建中。房子外观很古朴，但内部设计别有洞天，十分现代化。这栋房子几乎是被重新设计的。据了解，这是当地专门从事旧城改造的房企设计改造的。我们能不能朝着这个方向努力？”