提前还贷实用指南:需要考虑四大因素
2023-02-15 17:08:46来源:第一财经

自去年下半年以来,提前还贷潮越演越烈,尤其是今年春节过后,随着人们年终奖下发,手头更加宽裕,而新增房贷利率接连调降带来的愈加强烈的不平衡感,更加坚定了一部分“高位站岗”人群提前还贷的决心。

那么,在哪些情况下提前还贷最划算,哪些情况下并不适宜提前还贷呢?近日,第一财经记者采访了多位专家和业内人士,并汇聚了他们的意见,以给购房者实用的建议。

房贷利率抛物线

你会提前还贷吗?近日,第一财经进行了一个小范围的调研,随机采访了多位购房者,根据调研结果:房贷利率越高的人群,提前还贷的意愿就越强烈。

事实上,近些年的房贷利率经历了一个“抛物线”走势。

仅以首套房贷利率为例,2017年以来,全国首套房贷利率单边上涨,此前融360发布的数据显示,到2018年11月,全国首套房贷利率平均达到5.71%,部分城市甚至首套超过6%。

这也是房贷利率的顶峰时刻。当年,各地纷纷出台针对房地产市场的多项调控措施,直到2018年12月,首套房贷利率才开始掉头向下,此后,房贷利率走势虽有波折,但大体平稳向下,从5.71%一路下降。

2019年12月,全国首套房贷利率均值为5.52%,2020年12月为5.23%,2021年12月为5.4%。

也就是说,2017年~2021年之间,全国首套房贷利率均值基本在“5时代”徘徊。

进入2022年,房贷利率急速下滑。一方面,自2021年四季度以来,5年期以上LPR三度下调,另一方面,也是缘于多项提振房地产政策的叠加。

以广州为例,2022年年初,首套房贷利率就从5.85%左右普遍降至5.65%,上半年又经历多次下调。到了5月份,大部分银行首套房贷利率执行的是5.2%~4.8%左右的利率标准,部分外资行最低降到了4.6%,全国首套房贷利率进入“4时代”。

而今年,30多个城市首套房贷利率“破4进3”,“3时代”开始到来。

对于那些在“5时代”购房的人群来说,“3时代”的到来给他们带来了较大的心理不平衡感和真金白眼的利息成本。尽管LPR下调可以节约部分利息,但“高位加点”却是固定的,存量房贷与新增房贷之间的利差过大,提前还贷成为他们减少利息支出的现实选择。

一位2019年10月购房、房贷利率在5.3%左右的购房者对第一财经表示,目前正在准备提前还款,但多次拨打贷款行的电话,却一直无人接听,“另外,按揭合同也注明,提前还款要收取3个月的利息作为违约金。”该购房者说。

提前还贷的四大条件

那么,在哪些情况下提前还贷最划算,哪些情况下不适宜提前还贷呢?

首先,前提条件是手有“余粮”。

“一是提前还款的资金来源和成本,如果恰好拥有一部分自有的闲置资金,提前还款也未尝不可;二是资金的用途,提前还款的资金,是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱。”大源按揭总经理郑大源对第一财经记者说。

星图金融研究院副院长薛洪言也表示,房贷作为长期贷款资金,提前偿还房贷对应的是长期资金规划,只有在近3年没有大额资金支出,且存在稳定的现金流收入的前提下,购房人才应该考虑用自有资金提前偿还部分房贷。

其次,房贷利率是首要考虑的因素。

郑大源说,如果申请房贷时的贷款利率较高,则有必要提前还款;而如果是公积金贷款,利率较低,提前还款意义不大。

薛洪言也对第一财经表示,若房贷利率高于5%,购房人提前偿还房贷是具有性价比的;若房贷利率在5%~4.5%之间,提前偿还房贷的性价比一般;若房贷利率低于4.5%,投资者应优先考虑投资理财,通过投资理财产品大概率能获得高于4.5%的长期收益率,提前偿还房贷并非好的选择。

再次,“余粮”是否有更好的去处也要考虑。

郑大源说,如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道,赚取利率差,则不需要考虑提前还款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,按照“按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+机会成本”计算,如果找不到高于持有一套房产成本的理财产品,那么,提前还款可能就相当于理财了。

最后,对于提前还款的时点选择也非常重要。

市场流行的一种说法是,等额本息没有超过贷款年限三分之一,等额本金没有超过贷款年限四分之一,提前还款比较划算。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析称,无论是等额本息或等额本金,事实上在贷款的前几年所偿还的资金中,大部分属于利息,对本金的影响是比较小的,所以,如果要决定提前还款,就要选择在贷款的前几年提前还款,后期的利息支出就会少一些,比较划算。而到了贷款年限的中后期,因为已经偿还了大部分利息,后面剩下的基本都是本金,提前还贷的意义不大。

“左也一刀,右也一刀”

提前还贷潮越演越烈,也给银行带来不小的压力,众所周知,住房按揭是银行信贷资产中长期、稳定且安全性最高的优质资产。而提前还贷,对银行来说,将会损失部分利息收入。

那么,如何缓解人们扎堆提前还贷,当下呼声最高的解决方案是调降存量房贷利率,给“高位站岗”的人群带来切实的优惠。

事实上,早在2009年年初,就曾有多个商业银行下调存量房贷利率。

天风证券分析师韩笑认为,未来商业银行或不排除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大,考虑对商业银行的冲击,即使出台相关政策,执行条件或更为苛刻。

在具体操作上,招联金融首席研究员董希淼建议,对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的,可分为三档,分别采取优惠措施:利率高于6%,打8.5折或减100个基点;利率高于5.5%的,打9折或减60个基点;利率高于5%的,打9.5折或减30个基点。为方便执行,对存量房贷不区分首套、二套,只按利率高低进行调整。对有逾期记录的借款人,原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上,适度增加优惠幅度。

不过,与提前还贷类似,调降存量房贷利率也将损失银行的部分利息收入,压缩银行的利润空间。

“可以说,对银行有利有弊,降低部分存量房贷利率,让渡部分利息收入,可以留住更多客户。同时,这也需要金融管理部门加强引导。”董希淼对第一财经说。

但也有专家认为调降存量房贷利率不太可行。

薛洪言说,若算大账,下调存量房贷利率弊大于利,可行性不大。当前,国内银行业息差已处于较低位置,下调存量房贷利率会直接压低银行息差水平,影响银行经营的稳健性和可持续性,侵害银行业高质量服务实体经济的能力,得不偿失。

“同时,从中长期角度看,‘随意’下调存量贷款利率,会影响市场对银行息差稳定性的预期和信心,影响银行业估值水平的稳定性和再融资能力。”薛洪言说。


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