一、房企表现：债券市场国央企站台，7月偿债高峰房企赎回+展期

2022年6月，房企境内与境外债券发行规模共计516.3亿元，环比上升2.3%。整体来看，国企、央企占比超过50%，依旧延续此前发债主力的地位，国企、央企境内发债畅通，且央企和地方国企发债成本利差缩小；此外，尽管5月监管机构选定碧桂园、龙湖、新城控股、旭辉和美的置业5家作为示范发债房企，但6月民营房企发债规模仅占5.3%，目前来看这5家房企并未给民企发债起到足够的示范作用。

资金相对比较充足的房企，一般选择债券赎回或者债券回售的方式来偿债。其中，碧桂园6月15日以现金回购的方式提前回购7月到期的6.83亿美元债，体现了企业充足的现金保障；此外，7月13日，龙湖也悉数赎回2022年到期的4.5亿美元优先票据。

而对于资金链吃紧的房企，一般选择债券展期或交换要约的方式为自己换取时间。对于这些房企，展期获得的喘息时间需要他们积极自救，从销售回款着手，逐渐改善企业经营状况，这样才有可能在融资市场重获投资者的信任。

二、融资规模：融资总额降幅收窄至39%，ABS产品发行明显好转

房企融资总额降幅显著收窄。2022年1-6月，房企通过境内债、境外债和资产证券化三种渠道共融资4845.7亿元，同比下降39.1%，降幅较1-5月收窄1.3个百分点。深入各渠道来看，境内债1-6月同比下降12.1%，降幅较1-5月收窄8.4个百分点，降幅连续两个月收窄8个百分点以上。目前看来，造成境内债同比收缩的主因还是在于民企发行量较少。且5月对民企发债可运用信用支持工具等政策仍未见明显效果。

此外，境外债市场方面，1-6月融资规模同比下降68.7%，降幅较1-5月扩大1.1个百分点。其中，新城发展通过发行绿色债券的方式，获得1亿美元融资；新湖中宝附属公司也发行1.5亿美元债券。民企境外债市场也在逐渐修复中。资产证券化方面，1-6月融资规模同比下降48.5%，降幅较1-5月扩大5.5个百分点，表现有所反弹。特别是6月24日，深交所表示支持优质房地产企业盘活存量资产，将在符合要求的行业和企业发行资产证券化产品时实施专人对接、即报即审，将有助于资产证券化产品的发行。

三、融资成本：两大原因助力上半年行业整体债券融资成本下降1.33%

境内债与境外债成本依旧呈现相反走势。2022年1-6月，境内债融资算数平均成本为3.52%，同比下降1.10个百分点；境外债融资算数平均成本为7.51%，同比上升0.38个百分点。由于两个平台发债房企的类型存在明显差别，境内以国资背景企业为主导，境外则以民营企业为主。而在前两个章节也已经提到过，国企、央企有大股东背书，且目前各地集中供地市场上，地方城投不断兜底，大型央企也积极履行企业社会责任，因此境内债成本同比相应有所下降。而民营房企受整体市场影响较大，信用水平恢复仍需时间，另外，境外债展期也将导致其票面利率上涨，因此境外债成本依旧处在上行压力之中。

房地产行业整体债券融资成本同比下降明显。通过加权计算，房企2022年1-6月债券融资成本为4.29%，相比2021年1-6月的5.62%明显下降，降幅为1.33%。造成这个情况的原因在于：1、2022年境内债发行规模远高于境外债，因此境内债融资成本对整体债券融资成本的影响更大；2、境内债发行主体资质更优，成本随之降低。

四、融资创新：绿色融资顺应行业大潮，保租房REITs将成为最新热点

绿色债券仍是顺应行业发展潮流的创新融资手段。2022年1-6月，房企共发行绿色债券106.93亿元。增加绿色建筑的建造本就属于顺应行业趋势，而在融资困难的大环境下，还有助于扩宽绿色融资渠道，发展融资机会。此外不光债券市场，资产证券化市场也频传企业发行绿色资产支持专项计划的消息。1-6月房企共发行138.8亿元绿色ABS产品，频繁刷新发行规模。

保障性租赁住房或成为新兴融资渠道。7月11日，首单保租房REITs红土创新深圳人才安居REITs获深交所审核通过，仅3日后，中金厦门安居REITs也获上交所通过。两单保租房REITs审核用时分别为45天和48天，审批速度之快体现了目前监管的重视程度，对于房企退出保障房项目是一个不错的选择。

房企进入保障性租赁住房的方式有三种。首先，对于已经开展配建租赁房项目的房企来说，政策的倾斜可以缓解企业开发方面的资金压力，同时保租房REITs也拓展了企业的推出方式。

其次，对于部分已开展长租公寓项目的房企来说，可以考虑申请将全部或部分项目纳入保租房体系，进而享受政策扶持。例如，旭辉瓴寓旗下项目通过认定，被纳入为上海市松江区首批保障性租赁住房，同时这也是旭辉瓴寓首个获纳入国家保障性租赁住房的项目。

最后，参与旧改项目的企业也可以尝试将项目纳入保租房体系。此前，广州住建局曾发布政策，明确旧改要供应保租房房源，避免过度化房地产开发。