深圳楼市调控政策再度升级。7月31日，深圳发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，针对当前市场上存在的“假离婚”购房、投机炒房等市场乱象进行了针对性的打击。

深圳楼市调控不断升级

依据深圳市规土委此前公布的监测数据，新建商品住宅价格21月“小幅连降”，调控效果显著，房地产市场基本保持平稳发展。2018年上半年，深圳全市商品住宅累计批准预售面积同比增长71.6%，快于新建商品住宅销售量22 .3%的增幅，”批准预售面积增速”快于“买房速度“，对深圳楼市提供了有效供给。

5月19日住房城乡建设部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，这则被称为“建房〔2018〕49号文”的文件再一次重申“坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松”，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋表示，正是在此背景下，深圳市委市政府本着“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，本着“坚持房地产调控目标不动摇、调控力度不放松”等原则，结合深圳实际，发挥地方政府主体责任，出台了《关于进一步加强房地产调控　促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

重大调整：限售、限贷

作为本次新政调控的最重磅内容，有关个人限售的规定引起了广泛关注。依据该通知内容，居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。也就是说，新政发布后网签的商品房，三年不能卖。

对此，王锋表示，2017年，深圳产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%，二手房炒作较为明显。近两年，北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策，抑制市场炒作、稳定房价预期。该政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动且富有人性化。

此轮调控，对于普通市民影响较大的另一项政策当属“限贷”。新政规定，对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

对于该旨在抑制离婚炒房而出台的新政，王锋解读为“补上了政策漏洞”。他介绍，今年以来，深圳离婚人数增长较快，存在通过离婚规避“深八条”限购、限贷政策投机炒房问题。目前，北京、广州等多个城市已出台类似政策，限制借助离婚炒房。该政策的出台，进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞，也有利于匡正社会伦理和公德；政策措施较为精细，有利于避免“一刀切”对刚需的伤害，措施具体精准也体现人性化。

重点打击：企业炒房、公寓投机

企事业单位、社会组织等法人单位在深圳购买商品住房将被暂停。新政显示，“通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续，通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易”。

对于此项新政重点打击的“企业炒房”现象，王锋介绍，近期，深圳出现了一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上的案例，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。为此，深圳借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房；一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。政策的出台及时且必要。

商务公寓成为深圳房地产市场的“新宠”。王锋介绍，近五年，深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。对此，此轮调控也进行了针对性的规范。文件显示，各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。对此，王锋分析认为，该政策的出台，一是有利于抑制投机，堵住社会资金炒作商务公寓；二是确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用；三是增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施，可能影响开发商参与城市更新的积极性，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义。

趋势：公证摇号将成购房主流

值得注意的是，在此轮调控新政中，对于近期市场上频频出现的公证摇号购房模式也给予了“官方认定”。依据新政内容，对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘，深圳市房地产主管部门将引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作，并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。而这一内容也是本轮调控政策较此前透露出的请示文件新近增加的。

王锋解读认为，这些政策有利于进一步规范房地产市场秩序，落实住建部七部委治理市场乱象的指示，“保证房地产市场公开、公平、公正运行”。

·暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房

·新建商务公寓一律只租不售且不得改变用途

·已购商务公寓自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让

·居民家庭新购买商品住房，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让

·对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，首付款比例不低于70%