恒大物业、远洋服务、华润万象生活已经进入上市流程中，越秀地产则在11月23日晚间对外披露了其分拆物业上市的意愿。此前不久，金科服务、融创服务先后成功赴港上市……

　　在这一片火热景象前不久则是多只物业新股接连破发，以及物业板块的整体回调，而身为行业龙头的保利物业也收到了首份负面评级报告。

　　业内人士认为，当前行业已进入冷静调整新周期，未来市场对物管行业的认知会进入到更合理的水平，从对行业的整体看好细化到对每家公司的考察。

　　很明显的是，这些并不会阻挡物业上市的步伐。中信证券预测，2020年四季度物管公司IPO融资规模，将远远超过2020年前三季度的总和。

　　扎堆与破发

　　11月22日，远洋服务通过港交所聆讯的消息传出；次日晚间，越秀地产公告称正考虑可能分拆物业管理业务并于联交所主板独立上市。同时，有市场消息称，华润万象生活将于12月完成上市。

　　11月22日，恒大物业在递交招股书54天后召开上市媒体发布会，披露了即将挂牌交易的消息。

　　此前不久，金科服务于11月17日在港交所敲钟，当日收报44.7港元，与招股价持平，翌日股价破底后迎来再度上涨，24日收盘报价49.6港元，较发行价上涨10.96%；11月19日，融创服务敲钟，当日收盘报14.14港元，大涨21.9%。

　　然而，前不久物业新股仍深陷“破发潮”。

　　10月19日，卓越商企服务挂牌上市，首日收盘价报11港元，较发行价10.68港元高约3%，但此后几个交易日里，其股价震荡走低，10月27日收盘就已跌破发行价，目前仍处于破发中。

　　在这期间，第一服务于10月22日上市，当日收盘报1.76港元，较发行价2.4港元跌去26.67%。物业股的风向出现转变。

　　10月30日，合景悠活和世茂服务同日敲钟。合景悠活上市当日破发，以22.94%的跌幅惨淡收盘，而世茂服务盘中一度跌破16.6港元的发行价，最终勉强维持住了发行价。

　　然而，仅在第二个交易日（11月2日），世茂服务便跌破发行价，报收16.5港元。同日，第一服务、合景悠活分别报收1.39港元、5.97港元，较发行价分别下跌43.5%、24.3%。

　　事实上，不只是新股的破发，近期物业板块整体也出现了明显的调整。

　　克而瑞统计数据显示，今年以来至10月30日，34家物业股平均涨幅为30%，平均涨幅有所收窄；其中，9月单月，30家物业股的平均跌幅约为10%，其中13家跌幅在10%以上。

　　分化显现

　　随着物管公司的集中上市，物业股的稀缺性逐渐丧失。物业股从过去的资本宠儿变成了被认真审视的对象。市场认为，物业板块普涨的时代或已经成为过去，个股自身的情况成为被关注的重点。

　　10月份登陆资本市场且先后破发的上述4支物业股中，除世茂服务在管面积破1亿平方米外，第一服务、卓越商企服务、合景悠活在管面积分别为1503万平方米、2580万平方米、2220万平方米。

　　中指研究院数据显示，2020中国物业服务百强企业的平均管理面积为4279万平方米。上述三家物管企业的规模明显低于这一水平。

　　而近期打破了“破发魔咒”的融创服务、金科服务，均为在管面积过亿的企业，并且背靠规模可观的地产公司。

　　值得一提的是，头部物管企业保利物业也在近期经历了一波明显的回调。东财Choice数据显示，保利物业今日收盘价为52港元，较今年5月份逾90港元的高点跌去四成。11月中旬，麦格理还给予保利物业“跑输大市”的评级，目标价45.8港元。

　　有资深行业分析师向记者表示，保利物业由于面积足够大，上市之初市场给予了过高的期望，而其利润并不高。

　　截至上半年末，保利物业在管面积为3.17亿平方米，位列行业第四；位列第二、三位的雅生活、碧桂园服务在管面积分别为3.53亿平方米、3.2亿平方米，三家公司在管规模较为接近。而同期，保利物业的毛利率仅为20.4%，远低于雅生活和碧桂园服务逾36%的毛利率水平。

　　未来仍有空间

　　尽管个股出现分化，但从行业整体来看，物管行业未来仍有广阔的市场和前景。

　　诸葛找房数据中心分析师陈霄向记者表示，整体而言，物业板块发展潜力较大，且目前正处于物管行业发展初期，仍有较大的发展和进入空间，并且其轻资产模式，现金流稳定，负债率较低，对于资本市场更具吸引力。

　　在一位长期跟踪物业股的投资者看来，“只要有大股东的房子接着卖，加上收缴率提升和涨价，物业公司未来几年都能过得很滋润。这种生意稳得很，只要房子在，钱就可以一直收下去，还抗通胀。”

　　而如今物业管理公司大量上市则有利于后续市场集中度的提高。中信证券认为，规模较小、缺乏特色的物业管理公司会失去扩张规模的动力。新增面积对其来说反而可能导致管理上的风险；同时，上市带来的战略、资金、人才等方面的便利，阻碍物业管理公司壮大的因素会被进一步破除。

　　上述投资者也提到，未来行业集中度的提升将利好头部企业，管理面积越多，成本就能摊下来。同时，小房企在增量淘汰的同时，存量物业服务也会面临同样的情况，“业主委员会会替换掉不满意的物业，中产对服务也有较高的要求。这有望成为未来趋势”。

　　中信证券亦表示，未来优秀企业的价值则会进一步凸显，由于科技进步，管理创新，增值服务发展，未来三年可能成为集中度提升的关键三年，品牌护城河也将更加广阔。

　　不过也有业内人士对行业发展持有较为悲观的态度。

　　有资深分析师向记者直言，物业的想象空间是有瓶颈的。其认为，科技能降低一部分成本费用，但是是有限度地降低；同时，最好的物业是产业园区、办公楼之类的企业客户，普通的住宅业主可能比较难有想象空间。“现在企业上市融来的钱就去收并购了，收并购可能是赔的，毕竟收并购也不便宜”。

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