土地市场整体仍疲软 高溢价拿地存在风险

　　近两个月以来，全国土地市场表现相对疲软，但一些地方土地市场呈现回暖趋势。这直接体现在二线以及部分强三线城市土地拍卖竞争加剧，溢价率、地价持续攀升。

　　部分热点城市房企积极拿地

　　今年一季度，全国土地市场表现疲软。按财政部统计，2019年一季度全国政府性基金预算收入14300亿元，同比下降6.2%，其中,国有土地使用权出让收入下降9.5%。

　　不过在全国土地市场疲软的同时，一些热点二线以及部分强三线城市土地拍卖竞争加剧。中国指数研究院截至4月25日的数据显示，全国300城整体住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回升，3月、4月表现尤为显著。

　　成交楼面价方面，2月已经结束连续11个月的下跌趋势，到了4月同比涨幅保持在20%以上，绝对价格达到历史单月次高水平，仅比2017年9月稍低。溢价率2月份到4月持续走高，从10.6%、23.6%到30%以上。

　　在福州，4月30日土拍，共吸引10家竞买人报名参拍，最终两幅地块由中梁地产、融创地产获得，共揽金16.3亿元。今年以来，融创在福州土拍市场可谓赚足了眼球，连续多场土拍战都保持较高的夺地热情。

　　4月30日，中海以33.97亿元竞得浙江宁波海曙区一宗地块，楼面价2.08万元/平方米，溢价率29.7%，配建保障房2.85万平方米。该土地面积7.12万平方米，经过2小时、273轮竞价才最终成交。

　　这还算不上大手笔。4月23日，融创在湖北省武汉市的公开招拍挂土地市场以152.38亿元，收获了4宗地块。当天，武汉共推出总起始价近200亿元的10宗地。

　　4月26日，合肥迎来了最大规模的土地出让潮。溢价率最高的地块是肥西一地块，被正荣以11.14亿元摘得，溢价率为144.23%。正荣也是这次土拍的最大赢家，狂揽4宗地块。

　　进入5月，房企的拿地热情不降反升。5月8日当天，包括天津、苏州、济南在内的10余城进行土地出让，吸引了包括碧桂园、金地、荣盛等在内的众多房企，多宗地块拍出高溢价率。

　　在3月份各个房企召开的业绩会上，多数房企都表示2019年主要的投资重心会聚焦一二线城市。阳光城、雅居乐、金茂、正荣等企业都明确提出聚焦一二线城市。

　　中原地产研究中心数据显示，截至4月23日，已经有21家房企年内拿地过百亿，其中，融创合计拿地金额高达565亿，位列拿地金额首位。万科位居第二，拿地数量52宗，总金额超355亿元；新城控股拿地40宗，总金额超250亿元，位居第三；中海、绿地、龙湖拿地总金额均超过200亿元。

　　“从连续两周土地市场溢价率处于高位来看，房企对二线城市土地明显开始加速购入，拿地积极性全面提高。”中原地产首席分析师张大伟这样认为。

　　多重因素促使部分市场回暖

　　中国指数研究院分析认为，资金短期充裕、补仓意愿高成房企拿地积极性变高的因素。

　　中指院认为，一方面，2016年以来房地产市场持续高位运行，土地储备快速去化，房企备储需求较为旺盛；叠加在行业竞争愈发激烈的背景下，部分大型房企坚持稳中有增的规模扩张战略，在提升销售目标驱动下，需大幅增加土地储备。综合来说，2019年房企整体补货意愿较为强烈。

　　同时，融资环境改善下，企业资金压力得到缓解。自2018年末，监管层逐步调整和优化企业融资政策，如：加快公司债审批节奏、支持符合条件的企业申报发行优质企业债券等，在此影响下，企业发债热度有所回升。

　　相关数据统计，2019年一季度，房企融资继续呈现回暖迹象。Wind数据显示，一季度，房企信用债发行总规模1745亿元，较去年同期增长76.4%；公司债发行规模820亿元，同比翻番；海外债发行规模216亿美元，同比增长20.5%。受益于融资环境的改善，企业资金压力有所缓解，拿地意愿亦随之逐渐恢复。

　　一些开发商拿地也为了拼规模。“对开发商来说，最重要的就是拿地，尤其是在热门城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死，归根到底还是市场的预期。”一位开发商如是表示。而一些业内人士也认为，规模给房企带来的最直接好处就是融资成本的降低。规模越大，评级越高，发债利率也越低。

　　房企高价拿地带来了诸多影响。业内专家表示，这种以“高总价、高单价、高溢价”为主要特征的高价地块项目，对周边房价和人们购房心理预期的影响非常明显，在过度透支房地产市场预期的同时，也增添了未来市场运行的不确定性，容易诱发市场恐慌性需求，加大调控压力。

　　高溢价拿地仍存在风险

　　当前，楼市调控政策不断收紧，开发商拿地赌未来、赌政策周期，尤其是拿下的“高价地”存在不小风险。

　　在“房住不炒”的背景之下，房企此时高溢价拿地无疑存在风险。克而瑞的最新研究报告认为，本轮土地的“窗口期”时间很短，支撑其持续的三个因素当中，资金面、政策面和市场面，均存在一定的不确定性。

　　“企业投资布局仍然需要保持谨慎。当然，谨慎并不意味着不拿地，聚焦、收缩战略之下，盲目追高并不可取。”克而瑞的报告警示。

　　同策集团首席分析师张宏伟发现，去年上半年土地的测算净利润率均控制在12%左右，净利率在8%-9%区间的土地出现流拍，而现在大部分地块经测算的净利润率已经大幅下降，只有5%左右。

　　房企面临利润空间的瓶颈只是一方面。2019年，房企债务集中偿付期也在到来，企业面临的资金压力依旧不减。

　　易居企业集团CEO丁祖昱在4月的克而瑞地产金融形势发布会上判断，土地市场的热度不一定会持续下去，“房企第一季度拿地，年底前可以做到上市销售，对很多房企来说是不错的选择，但到二季度末的时候，整体市场环境就会发生变化。”

　　克而瑞研究团队对全国22个重点城市土地市场的地价、库存风险分析后提示，在一些库存高、去化慢、地价涨幅大的城市，例如郑州、重庆、宁波、济南等，未来投资拿地需要更加谨慎和理性。此外，土地库存并无较大风险，但地价涨幅较大的一些城市，如南宁、西安、济南等，当前并不是拿地的最佳时期。部分地价回调但库存高企的三四线城市，如湖州、嘉兴等，更是需要谨慎对待。

　　4月19日，住建部按照《稳妥实施房地产长效机制方案》确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市做出了预警提示。

　　“目前土地市场还是需要多观察，谨慎下手。”一位闽系房企负责人认为，“虽然土地市场火热，但销售市场的表现没有如预期一样好。目前土地市场还是存在风险的。”

　　“尽管土地市场确实出现了一定的回暖迹象，但不可忽视的是，整体来看，这些大幅上涨地块只是聚焦区域之下的个别案例，市场并未出现2016年那种疯狂势头。”克而瑞的最新报告也指出。

　　厦门大学管理学教授戴亦一表示，“房住不炒”的定位没有改变。目前，改善性需求、刚性需求、新型城镇化推进带来的新增需求对整个房地产市场有一定支撑。但是，地方政府也在积极引导市场平稳发展，因城施策，有效遏制了投机性需求。

　　可以预见的是，在“因城施策”政策之下，地方政府有义务严密监控楼市变化，将调控措施细化，做到更有针对性，才能促进市场平稳健康发展。