买了二手房，前户主户口没迁出？这几大风险请注意

二手房买卖过完户就万事大吉了？除了收楼细节多多，逾期未迁出的前业主户口，也会给你带来不少麻烦。

所谓户口逾期迁出，就是指大家在买卖二手房时，很多房主办理了产权过户手续后，未按合约时间迁出户口。这里面隐藏什么风险？卖房业主需要承担什么违约责任？一起搬起小板凳，围观一下！

首先，我们来看看二手房的交易流程是怎样的

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一、户口逾期未迁出，这六大风险请注意！

办完过户手续后，很多人没有留意确认户口迁出，这会隐藏诸多风险：

1．债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票；

2．新增人口问题：前房主在一定情况下可以增添新户口，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移难度；

3．价值问题：现在大家对户籍的问题很重视，那么在你需要转卖的时候，有可能影响成交价。

4．拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

5、学籍问题：很多人为孩子上学花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被占用的可能性。

6、逾期迁出户口，得支付违约金

合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，如果在购房合同上，约定了逾期迁出户口的违约金问题，在售房人不能按照合同约定履行时，支付违约金。

但是违约金的支付没有统一标准，法院会根据过错程度酌情调整违约金。

二、如何在合同中约定卖方的违约责任、

如何约定买受人的合同解除权？

1、 签订房屋买卖合同前进行户籍核查。

在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，可以要求原房主带上房产证及身份证原件到户口所在地的公安机关户籍科查询。

2、 房屋买卖合同上明确约定户口迁出时间及违约责任。

二手房买卖合同中一定要明确约定户口迁出期限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。双方明确违约责任后，一旦卖方不按照合同约定迁出户口时，买受人可以依据合同起诉至法院要求卖方承担违约责任，对于合同中约定的违约责任，法院是受理的。

3、 房屋买卖合同中明确约定一定期限内不迁出户口的，买受人可以解除合同。