楼市新表情| 90%中小房企要退出房地产业？

2018年的“金九银十”，楼市热点不断：万科喊出“活下去”、房企排队打折促销、业主因房价下跌打砸售楼处……外界不禁猜测，房地产业真的要过冬了吗？

对于地产圈的人来说，“地王”频出，“抢房”大战，房价如脱缰野马般上涨，这一切好像是一场渐行渐远的梦。

把时钟拨回两年前，2016年底的中央经济工作会议提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。2017 年3月，政府工作报告提出“遏制房价过快上涨”。过去的两年里，楼市经历严厉调控，各地实施的调控措施达上千次。

就在今年国内经济下行压力趋大的背景下，人们观望调控政策会否出现松动之时，7月31日，中央政治局会议发出最强楼市调控信号：坚决遏制房价上涨。

从“遏制房价过快上涨”，到“坚决遏制房价上涨”，几字之差，但彻底改变了楼市的预期。中央明确并坚定了对楼市调控的态度，且比以往任何一次都要坚决。

为什么“房价神话”必须终结？

在过去的很多年，房价一直持续“只涨不跌”的神话，房地产不仅成为投资者和投机者的优质“理财产品”，也成为不少企业比主业更赚钱的业务。甚至有企业脱离了转向地产，有泛地产化之忧。这也使得大量的热钱涌向了地产业。

而房价的持续上涨不仅推高了工商企业房产资源的成本，挤压了工商企业的利润，也削弱了居民的消费能力，降低了城市竞争力。很难想象一个“居者难有其屋”的城市，能真正留住人才。

中国经济转向高质量发展阶段，不再需要房地产做“火车头”，更不能让房地产从高科技产业、实体经济中“吸血”。

房地产高速增长的时代终结，房价回归理性区间，房地产市场将平稳健康发展，这是政策调控积极追求的结果，也是房企和投资客都必须要适应的新现实。

“金九银十”褪色，“房闹”登场

10月12日，国庆假期刚过，杭州绿城建发沁园开盘，均价49500元/平方米，其中含每平方米6000元标准的装修。

这是曾经的地王项目。2017年1月，绿城、建发以31亿元总价竞得塘北单元宅地，楼面价40766元/平方米，截至目前也还是杭州住宅楼面单价第五高的项目。

不过此次开盘，若剔除装修，均价仅比拿地时的楼面价高出2700元，而这几乎连财务成本都覆盖不了，更不用说建安成本了。有人感叹，曾经的地王也不得不纡尊降贵，带头“割肉”，做亏本的买卖。

“转折点实实在在到来了。”9月，万科董事会主席郁亮说，“我们所有的行为都要收敛聚焦到保证万科‘活下去’。”

会议现场背景板上“活下去”三个大字，迅速在网络刷屏，在“金九银十”到来之际，如果连龙头房企都要高呼“活下去”，那其他房企还能活吗？10月10日，又一条关于万科的传闻在网上刷了屏，传闻称，厦门万科·白鹭郡国庆节前夕“六折甩卖”，引起老业主不满，万科给前期买贵的业主退还100万元。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

对此，厦门市万科白鹭郡置业有限公司(下称“万科白鹭郡”)当晚就发布声明，否认上述传闻。该公司称，白鹭郡项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户，但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求，故该项目不引进温泉入户。

为此，万科白鹭郡提供两种解决方案：如客户愿意接受此次产品变更，公司将补偿相应费用20万元；如客户不接受此次产品变更，公司愿意与客户协商解除原合同并退款。

关于万科传闻是假，但今年的“金九银十”不同于以往却是真的。往年的热闹是开发商大卖，购房人抢房，而今年则是开发商降价，购房人忙退房，甚至成了“房闹”。

中国指数研究院报告显示，10月1日7日，楼市成交降幅显著，其中，三线城市同比降幅超四成。重点检测的20个城市成交面积环比下降51.2%，其中17个城市环比下降，占85%。

据媒体报道，江西上饶的一个项目房价由1万元降到了7000元，引发大量老业主“维权”，该项目的售楼处被砸；杭州滨江未来海岸二期降价40万，导致一期的业主跑到售楼处“维权”；合肥一项目由于促销，将某栋某个户型降价4000元/平方米，引来老业主堵住小区门口，拉横幅“维权”……

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析说，最近的业主“维权”大致可分为四个类型：第一是同样的楼盘，老业主买完房子，最近售价降了，价格下跌的幅度从10%到40%不等，主力降价促销幅度在15%左右；第二是装修质量不如意；第三是买房时承诺的某些配套，比如引进好学校等，最终没有落地；第四则是复合型，包括多种情况。

“如果确实因为房价下跌而要求退房或补偿，这个理由是站不住脚的。”在杨红旭看来，房价涨跌是市场行为，购房人没有把握好购房时机，只能“愿赌服输”。

但现实中，购房者的理由往往是复合型的，在价格下跌的当口，也抓住了房子装修、配套等方面的一些不足。

“2017年以来，有些城市限价特别严厉，开发商‘另辟蹊径’，通过捆绑装修协议变相突破限价红线。在长沙、合肥等一些地方，装修合同甚至达到平均5000元/平方米。”杨红旭说，实际交房后，装修质量低于业主预期，如果在过去房价只涨不跌的预期下，“一涨遮百丑”，而房价一旦下跌，问题全出来了。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

中央此轮调控的决心比以往任何一次都要强烈

“‘真金白银’的促销活动明显增多。”克而瑞发布的《2018年三季度中国房地产市场新变化》中称，在上半年，整体行业折扣在9.5折左右，企业整体让利意愿不强。

但从8月27日，中海地产南宁多盘联动，8折礼惠全城；8月30日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘8.9折等特惠活动推出后，多家房企也跟进打折。9月，阳光城广西区域推出“9月购房特惠季，7大项目礼惠广西”活动。碧桂园南京仙林东四盘联动，首付一成。首开、龙湖、富力等房企也有不同程度的优惠。

报告认为，“预计随着房企冲刺全年销售目标，下半年势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。”

外界普遍将今年三季度视作房地产市场的拐点，而在广东省房地产研究会执行会长、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同看来，2017年，一些地方推出购房摇号，实际上就是房价进入回落轨道的先兆。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

“那时候，很少有楼盘接受以大幅低于周边二手房的价格来推售，而当时整个市场的趋势并不明朗，所以造成抢购，从而必须要摇号，但摇号的背后已经是降价了。”韩世同对《中国经济周刊》记者说。

杨红旭也认为，大约一年前，短周期的降温在部分一二线城市就已来临。“但在限价、限证、限签等管制之下，新盘市场表现失真。开发商或观望、或纠结已经很久了。”

7月31日，中共中央政治局会议对房地产市场的表态，彻底打破了观望与纠结。会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

作为主管部门，住建部在7月31日中央政治局会议明确表态“坚决遏制房价上涨”后很快开出了“第一枪”。8月7日，住建部在部分城市房地产工作座谈会上提出，要加快制定住房发展计划，并对楼市调控不力的城市坚决问责。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

此前，住建部联合其他部委发布通知，7月初至12月底将在北京、上海等第一批30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

从此前屡次提及的“遏制房价过快上涨”，到中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，仅是几字之差，但彻底改变了楼市预期。期待在“金九银十”之前，调控政策可能有所松动的房企，也彻底打消了念头。

多位接受《中国经济周刊》记者采访的业内人士指出，从2016年10月至今，这一轮楼市调控已持续整整两年。而这一次调控，中央的决心比以往任何一次都要强烈，楼市调控进入了长期化、常态化。

中国指数研究院常务副院长黄瑜对《中国经济周刊》说，“坚决遏制房价上涨”，为房地产政策走向定下基调。2018年三季度，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。

事实上，房企也预见了楼市退潮。多家房企2018年半年报显示，在上半年计提了存货跌价减值准备。其中绿地控股上半年期末存货跌价准备计提26.26亿元，万科计提15.37亿元。此外，保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾集团、阳光城等，期末存货跌价准备计提均超1亿元。

退潮时刻谁在领跌？

“楼市的上涨，在过去两年当中，我看差不多相当于‘人造楼市’，是人为制造的牛市行情。”韩世同对《中国经济周刊》说。

中国房地产业协会发布的数据显示，北京的平均房价2015年10月为每平方米37221元，涨至2017年2月的每平方米60738元，涨幅高达63.18%。

除了一线城市，一些二三线城市房价也跟风狂飙。例如，湖南中原研究中心数据显示，在限网签大背景下，2017年上半年长沙内五区(天心区、芙蓉区、雨花区、开福区、岳麓区)新建商品住宅真实成交价格达9426元/平方米，同比上涨42.26%。

退潮时刻总会到来。中国房地产指数系统对100座样本城市的调查数据显示，2018年9月，百城新建住宅均价14533元/平方米，同比上涨5.28%，环比上涨0.42%，环比涨幅连续23个月收窄至1%以内。9月，有18个城市出现环比下跌，下跌城市数量较8月增加12个。

累计来看，2018年19月百城住宅价格累计上涨4.05%，涨幅较去年同期收窄1.85个百分点。分城市来看，三线代表城市1-9月累计上涨7.19%，较去年同期收窄2.56个百分点，累计涨幅收窄在各线城市中最显著。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

“在今年9、10月份的房企促销中，位于三四线城市的楼盘降价较为明显。与一线城市相比，三四线城市购房者很多不是刚需，而是在一线城市疯涨情况下跟风购买。”一位房企人士对记者说。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受《中国经济周刊》记者采访时也表示，前一阶段有很多房企拿了很多地，现在想要加快促销，加快去化掉存货。“我们统计，全国前20强房企，其中19家上市公司，按2017年销售情况估算，平均土地去化周期可以达到5年左右。在储备土地比较多的一些地方，就会加速去化。”

欧阳捷也表示，并不是所有的企业、所有的项目都会降价。具体来看，降价的主要是两类楼盘：一是郊区盘，降价原因是在投资客退潮后，刚需不足，改善客户观望；另一类是大盘。“本来一个月可以卖100套，现在一个月变成二三十套了，去化周期拉长，就要加速去化，从而出现一些促销活动。”

“但是在一二线的核心城市，去化周期只有两三个月的地方，就不一定着急降价。”欧阳捷表示，在稳健调控措施下，今年房地产市场将维持平稳走势，楼市将回归零增长。由于因城施策，调控政策已经细分到各个区域，“有的收紧，有的打压，有的放松，有的刺激”，在这种情况下，部分区域市场难免会出现小幅波动，但并不影响大局。

地价降温，强化了楼市预期转变

土地价格与楼盘价格，常常被形容为面粉与面包的关系。今年以来，“面粉”供应充足，价格也在回归合理区间，不仅“地王”不再出现，还出现越来越多的“底价成交”，甚至流拍。

中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉《中国经济周刊》记者，今年以来全国土地市场流拍现象频发，住宅用地成交楼面均价及溢价率持续下降，企业拿地更趋理性，土地市场逐步理性回归。

2017年4月，住建部和国土资源部联合发文，要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。“各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36～18个月的，要减少供地。12～6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”

数据显示，今年以来，各地政府继续加大推地力度，土地供求继续大幅增长，前三季度，全国300座城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长30%，其中住宅用地推出7.9 亿平方米，同比增长31.5%，增幅为2012年以来单季度最高。

与此同时，19月住宅用地成交楼面均价同比下跌6.4%，平均溢价率为18.2%，较去年同期下降21.2 个百分点，底价成交地块数量明显增多。此外，今年以来全国300城还有449宗住宅用地发生流拍，总规划建筑面积5666万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

以二线城市代表武汉为例，8月17日开始，武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让15宗国有建设用地的使用权，其中10宗是纯住宅用地，总面积74.9万平方米。按照拍卖规则，这10宗地均规定了竞拍起始价格和建议最高价，如果竞价达到了设定的出让最高价，按“现场竞配建”(即竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人)方式确定竞得人。

但结果显示，“现场竞配建”的考虑大可不必。

8月28日，武汉土地市场网公布的竞拍结果显示，10宗纯住宅用地不仅没有一宗在竞拍过程中触及最高价，还有7宗地块以最低价成交， P(2018)061号地块更是流拍。成交结果显示，成交9块地，竞拍起始价格合计44.18亿元，成交价格合计46.67亿元，距离合计建议的最高价(71.76亿元)相差27.58亿元，其中7宗地块是以起始竞拍价格成交。而流拍地块的出让面积在10宗地块中最大，建议最高价也是最高的。

而这已经是武汉短短半个月内的第三次流拍。

在北京，2018年1至8月，住宅用地共流拍6宗，其中4宗地块为限竞房，2宗地块为共有产权住房。今年1月就开局不利，1月北京参与土拍的住宅用地共有11宗，有3宗土地流拍，而2017年的住宅用地总共才流标2宗。

“各地调控政策持续深化，在‘坚决遏制房价上涨’下，房地产市场预期转变，房地产企业投资拿地更加谨慎。今年以来限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配，同时以往土地价格上涨迅速，土地出让条件严苛、推出楼面价偏高成为影响房企拿地决策的重要因素。”黄瑜谈道，融资环境趋紧，房企负债率不断攀升，且今年起亦进入偿债高峰期，资金链进一步承压，也是土地市场降温明显的重要原因。

从具体房企的拿地金额来分析，今年19月，碧桂园、万科、保利继续蝉联去年的冠军、亚军、季军地位。不过，三家房企的拿地金额均较去年同期下降。碧桂园由去年1664亿元降至1198亿元，降幅28%；万科由去年1271亿元降至1163亿元，降幅8.5%；保利由去年1112亿元降至千亿元以内，为869亿元，降幅21.9%。

房企冲刺年度销售业绩，回款是王道

楼市变阵，现金为王。

天风证券研报显示，2017年44家样本房企经营现金流实现净流入324亿元，是近5年来除2016年外表现最好的一年。2018年上半年，样本房企经营现金流转负，净流出383亿元。

房企的现金流主要依靠销售回款和融资，这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难，销售回款就越发重要。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

房企的现金流主要依靠销售回款和融资，这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难，销售回款就越发重要。

“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要，6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”郁亮说，“如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

郁亮还透露，截至2018年8月末，万科6300亿元的年度回款目标“还有一半多没完成”。

回款为什么变难了？郁亮谈道，“管理动作根本没有考虑如何应对政策调控”，比如“不考虑一次性付款和分期付款的区别”。

这并不是万科一家的难题。天风证券研报指出，从销售回款率的情况来看，近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以万科为例，2017年万科销售回款率为70%，2018年一季度下降到了52%。“我们认为这与部分城市严厉的网签限制政策，以及银行按揭贷款放款周期延长有关。”天风证券研报中说。

在广州、杭州等热点城市，新盘网签往往需要排队三个月以上，之后如果用公积金贷款，或组合贷款，又需要等待两三个月的放款周期。

此前，碧桂园首席财务官伍碧君也在该公司中期业绩会上称，“今年房地产按揭政策跟去年比有较大变化，导致了回款率下降，但我们全年还是有信心维持在80%以上。”公开资料显示，在2016年和2017年，碧桂园的销售回款率分别为92%和90%。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

分析人士认为，随着年关将近，房企的规模之争也在持续加剧，尤其面临融资趋紧的环境，房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一。预计四季度，房企为冲击年度业绩以及确保资金安全，将继续加大销售力度。

根据中国房地产行业协会官网公布的信息，从目前已公布销售目标的54家房企完成情况来看，今年19月销售目标完成率均值为71.74%，共有49家房企目标完成率超过50%。

其中，建业地产和美的置业两家房企已经超额完成全年销售任务，销售金额分别为304亿元、507亿元，目标完成率分别为105.73%和100.33%。目标完成率超过九成的房企有5家，分别为龙光地产、中国金茂、正荣地产、金科集团、中梁地产。尚有5家房企目标完成率低于50%，分别为禹洲集团、朗诗绿色集团、泰禾集团、恒泰、华鸿嘉信。

各大房企为了冲击销售回款，使出了浑身解数。

以泰禾集团为例，该公司有关负责人介绍，泰禾集团将回款定为年度工作重中之重，相应考核及激励配套逐渐完善。目前已建立以回款为中心的激励方案，回笼奖、高周转奖等，极大地激励回款，目前公司已建立全流程管理销售业务，严控签约质量，提升回款效率。

据媒体报道，某大型房企推出的“金九银十”销售政策，鼓励公司全员营销卖房，每位员工至少要带60个客户到楼盘签到访问。在客户交齐首期款签署合同之后，按成交总额的2%给员工发佣金。

90%中小房企要退出房地产业？

10月7日，央行宣布，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。此举预计共释放资金1.2万亿元。

分析人士指出，降准并不会让楼市资金“久旱逢甘霖”。因为央行强调，将继续实施稳健中性的货币政策，“不搞大水漫灌，注重定向调控”。对房地产行业资金通道的定向监管并未弱化。

房地产行业高速发展、房价一骑绝尘的时光或将一去不返。各大房企顺势而为，纷纷抛出了转型计划。

恒大作为龙头房企，近年来一直在寻求多元化发展，在体育、农业、高科技等方向都有延伸。今年，恒大还投资入主法拉第未来，进入新能源汽车领域。

万科董事会主席郁亮9月宣布了“收敛聚焦”战略，称“做了三年还没做成的业务不要再做”。

融创中国主席孙宏斌也在近期表示，融创基本不再在公开市场拿地，“接下来会很小心谨慎地把融创做安全”。

绿地控股于10月12日宣布了战略强化升级及核心产业中期发展规划。该公司相关负责人告诉《中国经济周刊》记者，绿地房地产主业未来三年的总体目标是推动质量变革、效率变革、动力变革，提升核心竞争优势，实现高质量发展，力争年均销售规模保持在5000亿元以上。其中，质量变革侧重不断形成高质量的经济指标，持续提升规模的含金量；效率变革侧重全面提升项目周转、成本管控、资源使用和投入产出等的效率；动力变革侧重从依靠行业高速扩张红利，转变到依靠提高产品、运营等内部发展质量上来。此外，绿地控股将重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来，就整体市场规模而言，房地产市场还没到停止发展或下行的时段，而是会在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体，都会面临增长的“天花板”。房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展。

“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”欧阳捷告诉记者，“现在一线城市拿地，平均一宗地要16亿～18亿元，二线城市要4亿～6亿之间，三四线城市地价门槛也在提高，一宗地大约要1.1亿元。房地产已经进入资本驱动的时代，中小企业基本就干不了了。”

欧阳捷认为，未来摆在中小房企面前的有四条路：一是做“小而美”的企业，提供有核心竞争力的产品；二是寻求与大企业合作开发；三是下沉到三四线、五六线乃至乡镇；四是把有限的资本转做房地产投资，获取投资收益。

10月16日，燕郊的商品住宅楼。(《中国经济周刊》记者 胡巍 摄)

楼市遇冷的燕郊样本

《中国经济周刊》 记者 胡巍 | 河北燕郊报道

便捷的公交系统、林立的高楼……燕郊街头的景象有时让人们忘了：燕郊只是一个镇。

“全镇已形成以电子信息、新能源、新材料、生物制药、装备制造、绿色食品为主的高新技术产业区；以休闲旅游、健康医疗、现代物流、文化创意为主的现代服务业。拥有高新技术和先进制造企业182家，规模以上民营企业17家。”这是河北省三河市政府官网对其辖区燕郊镇的介绍。

虽然政府官网的介绍中并未提及房地产业，但稍加留意便会发现，数不清的房地产广告，随处可见的售楼处、地产中介门店，是燕郊的鲜明特色。因其毗邻北京，加之相对低廉的房价，燕郊成为不少“北漂”置业的地点，进而也被不少炒房者盯上。

“房地产是推动燕郊发展的重要力量。”燕郊一家本地房地产开发商的销售负责人对记者说。

2017年3月底，《中国经济周刊》记者曾造访燕郊，彼时大街小巷满是西装革履的房产中介人员，很多人在街头就与看房者聊得火热。

如今，形势正在起变化。

探访燕郊：带客看房的人员比购房者还要多

2018年10月中旬，《中国经济周刊》记者再次造访燕郊，房地产元素在当地仍随处可见，但广告牌旧了，也没有新的海报覆盖上去；售楼处、中介门店仍在，但人气变得冷清，甚至相当一部分已经关门；街头难见中介人员，他们甚至不在门店“坐班”，哪怕是行业巨头链家的一些店面，大门也已上锁，经纪人将自己的电话或名片张贴在门口。

“如果您跟销售人员聊满20分钟，他们就会给我支付报酬了。”一位中年女士希望带记者去售楼处了解情况，在如今的燕郊大街上，这种带客去售楼处或中介门店的人员，甚至多于经纪人或售楼人员，更多于真正的客户。“很久都揽不到一个活，大概从去年6月开始就这样。”

不要说客户，在10月中旬周末的下午，燕灵路口附近的“售楼一条街”北侧，就连行人也不多。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

2018年10月中旬，《中国经济周刊》记者到访燕郊时，当地楼市已经难觅2017年3月底的火热景象。(《中国经济周刊》记者 胡巍 摄)

当记者以购房者的身份进入港中旅·海泉湾项目的销售大厅后，一位售楼人员上来就向记者强调：“您首先要确认自己的确拥有购房资质，外地户籍需有3年社保或纳税证明且限购一套，本地户籍限购两套，否则我们肯定不会把房卖给您。港中旅作为国企，也绝对不可能像某些机构，协助您伪造资质。”

这一段开门见山的介绍，一定程度上也解释了售楼处门庭冷清的原因许多人不具备购房资质。在半小时里，大厅内没有其他任何客户。这位售楼人员一方面承认燕郊楼市遇冷，一方面又解释说：“也不总是这个样子，周末还是有些人来。”

“此前一年间，我们的项目一直处于价格平稳期，既没有上涨，也没有像大家想象的那样下降。项目适合刚需或改善型需求，项目从一开始就是这样设计的，而不是为了迎合炒房者。在此前燕郊房价疯涨时，我们也是按照备案价格定价，没有跟风炒作。”前述售楼人员还表示他们过去不把房子卖给投资客，但转而她又向记者介绍现在也是投资时机。

限购让燕郊失去了北京客

前述燕郊本地房地产开发商销售负责人说：“限购是导致燕郊楼市遇冷的主要原因，某种程度上说，甚至是唯一的原因。”这项对燕郊楼市“杀伤力”颇大的限购政策出台于一年多之前。2017年6月2日《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》对外发布，三河市被纳入调控范围，其中要求：

“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有一套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。

“当地户籍居民家庭已拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。”

上述房企销售负责人认为，“早在本地企业开始大规模开发的时候，目标客户群体就在北京。要知道燕郊原住民就几万人，如果客户目标是他们，怎么可能去建几十万套房子？限购政策出台后，我们的目标客户不具备购房资格，相当于企业最初设计的发展方向与现实制度脱节，房子当然卖不动。”

一年半时间二手房价格几近“腰斩”

燕郊房价下滑是一个事实。

2017年3月底，《中国经济周刊》记者在燕郊采访时，中介对本地二手房的报价多在每平米3万元左右；今年10月中旬，二手房的报价多在每平方米一万七八千元，甚至有个别报价在1.5万元左右；而新房单价则在两万元到3万元之间。

2017年3月下旬拍摄 (《中国经济周刊》记者 胡巍 摄)

“但有新闻说房价从每平方米4万掉到1.5万元，这是不客观的。不同地理位置、小区环境、户型朝向等因素，房屋质量不同导致价格有明显区别。在房价最高时，4万元一平方米的情况也不多，那都是质量很好的房子，现在确实有单价1.5万元的房屋，但其质量相对较差。不能用质量不同的房子的售价做对比。”前述房企销售负责人对记者说。

“房价下降主要指部分二手房，对于开发商而言，新房销售没有影响。首先，燕郊本来就没多少新房在售，因为5年都没有批住宅用地。过去受限价政策影响，新房和二手房价格倒挂，本来就比二手房便宜。其次，价格明显下降的二手房，主要来源于资金出现问题的投资者，释放的房源目前并不多。资金上没有问题的投资者，虽然挂牌出售，但也没有因为急于出手而降价。总的来说，有资质买房的人不多，市场上真正用于交易的房子也不多，而挂牌价与成交价是有区别的。”

无论是2017年还是2018年，记者在采访中都发现，燕郊新房不是商品房住宅销售的主力，目前仅有港中旅、中兴等少数项目在售。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

“燕郊已经5年没有划批住宅用地了，新房本来就少。就算是新房，目前也基本封顶或临近封顶，我估计也就四五千套。在2016年楼市疯涨的时候，主要也是二手房交易。这有一个好处，不存在烂尾的风险。”当地一位房地产从业者介绍说。

环京地区房价下降的不只是燕郊，据前述销售代理人员介绍，大厂的房价也在降，他手头的新房每平方米价格为一万三四千元。“不只燕郊，整个环京地区楼市都不景气。开发商的资金链容易出现问题，所以必须降价尽快回笼资金。此外，大型开发商之间通过收购股份的方式进行合作，我认为是已经拿到地的开发商手头没有钱，只能寻求合作。”

一位房企销售负责人的自述：“燕郊此前只是跟风北京涨价”

燕郊楼市的一个特点是，除了个别楼盘由港中旅这样的非本地企业开发，几乎所有楼盘都是本地企业开发，福成、兴达、燕达、汇福等集团公司在当地被视为“本土四大开发商”。在楼市遇冷之时，燕郊本土开发商的日子又怎么样？

位列“本土四大开发商”之一的一家房企的销售负责人接受《中国经济周刊》记者采访时谈及燕郊本土房企的生存现状：

“燕郊楼市过去的确存在地方保护主义。这不难理解，任何一个地方政府都需要培养一些本地企业。外来开发商可能赚了钱就走，只有本地企业才能源源不断地缴纳财税，为当地经济发展做贡献。

“北三县和通州的关系，过去是‘三个统一’，即统一规划、统一政策、统一管控，现在又多了一个统一标准，成了‘四个统一’。所以燕郊的规划不是三河市说了算，还要通州批准。燕郊已经5年没有划批住宅用地，随着经济社会的进一步发展，即便未来划拨，地方保护也很难行得通了。对于我们这样的小企业，资金实力决定我们不可能与大型房企竞价，所以未来可能连地都很难拿到。

“未来，我们这种企业只能退出房地产市场。首先，对于一些企业老板而言，这些年通过地产开发已经赚够钱，现在收手也很满足。其次，燕郊本地的几家企业原本就是多元化发展，比如福成有牛肉生意，汇福是粮油集团，转型上没有障碍。

“一些人认为，房地产对于当地发展的贡献，比燕郊的国家级高新区还要大。我不这么看，发展还是要有实体经济的带动。但可以肯定的是，房地产有重要贡献。作为一个镇，燕郊比很多地级市还要繁华。此外，随着房地产开发，大量人口聚集，有很多人来到本地工作，其中一些人来自北京，这种人口的集聚效应也为未来发展奠定了基础。”

而谈及此前燕郊房价是否过高的问题，他认为，“说到之前炒房，不能说燕郊没有，但又有多严重？当通州房子单价达到6万到8万元时，仅仅‘一河之隔’的燕郊，凭什么不能卖3万到4万元呢？燕郊承接的正是在北京买不起房或者没有资质买房的人。如果说炒房，那也是北京先把房价炒起来，然后才有燕郊跟风涨价。

“房地产行业受政策影响太大，相比之下，市场的影响就显得小了，这次燕郊楼市遇冷就是这样。同样，也会产生一些市场怪象。当2016年二手房房价疯涨时，开发商的新房因为受到政府限价，不能上涨。我们当然不愿以低价卖出去，但如果办了预售证又不卖，就是捂盘行为，要受处罚。所以开发商干脆连预售证都不办，建好了房子也不卖，又规避了处罚的风险。所以市场不完全放开，就会产生一些怪象。

“但我认为，目前的政策是有利于经济发展的，包括让楼市冷下来的限购政策。因为完全放开市场是有前提的，需要强大的制度，尤其是法治的保驾护航。如果一时还做不到，适当的政策手段才能保证经济的健康发展。”

销售乏力、银行支持减弱、有息负债高企、资产转让频现

数说房企生存现状

《中国经济周刊》 记者 孙庭阳 | 北京报道

在决策层调控决心空前的背景下，今年三季度的房企，特别是龙头房企的日子过得怎么样？《中国经济周刊》记者希望从销售、融资、拿地等数据一窥房企的生存现状。

销售乏力，三季度龙头房企频降价

《中国经济周刊》记者梳理了国内在A股、H股上市的2017年净利润排名前20位的房企每月公布的房地产销售金额、销售面积和销售单价数据。企业公布的销售数据，比单个楼盘的价格变动更为全面，也比国家统计局公布的城市平均数据更能体现房企的销售状况。

据《中国经济周刊》记者统计，9月，20家房企的销售单价(总销售额/总销售面积)为14527元/平方米，相比于去年同期的14108元/平方米有所上升，但比8月微降85元；比7月下滑1203元，降幅达7.11%，相当于每百平方米的房子降价12万元。

具体到各家房企的情况来看，以2018年7月的数据为基数，8月，20家房企中有11家销售单价环比下降，下降数值最大的是华润置地(1109.HK)，达9498元。招商蛇口(001979.SZ)、绿城中国(3900.HK)等房企均在单价下降之列。某一家公司售价下降，可能与当月销售楼盘的品质有关，但20家房企中过半数降价，则有着一定的普遍性了。

再看9月的数据，相比7月，销售单价下降的公司达到了14家，中国金茂(817.HK)、招商蛇口、金地集团(00383.SH)等4家房企的销售单价更是连续两个月下降。

三季度房企销售端低迷的表现不仅体现在销售单价上，更体现在总销售额上。

历史上，排除1月和2月合并统计的因素，6月往往能够形成一个年度销售高峰，以各年度6月的销售数据做标尺，可以评判下半年房企销售的火热程度。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

据国家统计局数据，7月、8月全国商品住宅期房和现房单月销售额分别是9723亿元和9503亿元，相比起前两个月1.07万亿元和1.52万亿元，缩水幅度巨大。9月份最新数据尚未公布，我们可以通过20家上市房企数据来预判一下。

20家房企今年三季度各月总销售额的数据，均逊于往年。记者还注意到，2016年，9月总销售额略超过当年6月；2017年，9月总销售额与6月相差12%；而今年9月总销售额距离6月的数值有22%的差距。7、8两月，20家房企合计总销售额相比6月下滑幅度也高于往年。

可以说，今年三季度，特别是进入9月以来，房企销售数据不如前两年，而这或将直接影响房企的销售回款。

银行支持减少、自筹资金增多，房企开发资金承压

据天风证券研究所研究报告，房企开发资金构成中，最大一块源于销售回款，占比在44%左右，紧跟其后的自筹资金占比39%，还有16%来自银行贷款。

在销售回款受销售低迷影响的情况下，房企开发资金来源的另外两条主要渠道的表现又如何？

从今年3月份以来，房地产开发资金中，来源于国内贷款的累计值同比变化幅度已经连续5个月为负，下降幅度从1.6%到7.9%不等，今年7月至8月的降幅分别是6.9%、6.6%，可以理解成银行对房企支持力度在下降。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

上一次银行对房企的贷款连续下降发生在2015年3月到2016年2月，连续11个月下降。彼时，各地曾迎来房地产降库存，并伴随着房价上涨，2016年9月底，以北京为代表的地方政府陆续出台调控政策，房地产业进入调控政策密集出台的时期。

银行贷款对房企支撑降低时，房企自筹资金就得提升，如果增长幅度不能填补银行贷款下降的缺口，就难以支撑房企开发的现金需求。

国家统计局数据显示，从2017年10月开始，房企自筹资金累计一直呈现同比增长态势，同比增长幅度已经从2017年10月的微增0.3%，上升到今年8月的增长11.2%。

发债是房企自筹资金的重要途径，《中国经济周刊》今年7月曾刊文关注房企发债融资是否变难的问题，数据显示，被监管层中止项目整体占比并不算太高，但是中止项目数量从5月中旬以来有所增加，在2018年，资产证券化、租赁专项债券以及基金合作将是企业融资的突破口。

那么，房企手中可供销售的住宅数量又怎样？

据国家统计局数据，截至8月底，商品房住宅待售面积2.64亿平方米，相较于2016年2月峰值4.66亿平方米，已经下降了43%。对比库存面积，和现在库存商品住宅面积接近的时间点是5年多之前的2013年1月。

从房企角度看，库存量减少，一方面可以理解成积压的资金在减少，库存房源已经逐渐变现成资金。另一个层面也可以理解为，依靠减少库存来增加资金调度的余地越来越小。在过去，如果要有新增资金使用，在银行贷款减少、自筹资金成本高的背景下，将手中现房降低利润率销售，加快资金回笼，是可选办法之一。

偿债压力大，房企债务迎集中兑付期

中国房地产业协会会长刘志峰8月底谈道，房地产企业的负债率连年高企。今年上半年，房企资产负债率达到了80%，少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流枯竭和债务违约。

今年中报公布后，某公司负债下降，公司在半年报中强调其为利好，称“实现总负债水平和负债率大幅下降”。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。数据表明，未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债20152016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

短期借款、长期借款和应付债券都属于有息负债，是需要支付利息的债务。业内通常会以有息负债占全部投入资本比例，来监测公司发生债务风险、资金风险的概率。这个比例大于50%时，意味着有息负债大于权益资本，债权人风险就比较大。

《中国经济周刊》统计，20家上市房企中，在2017年中期时，就有18家此指标高过50%；到2018年中期，除中国海外发展(0688.HK)外，19家公司此指标都超过50%，超过80%的就有4家，这意味着投入运营的资金里，超过80%都是要付息的，会直接导致利息成本高企。

房地产资产转让频现，房企要改行？

当宏观环境发生变化时，企业就要寻求各自的出路，而龙头房企往往成为市场风向标之一。

9月中旬，曾经为四大房企“保招万金”之首的保利地产(600048.SH)宣布更名“保利发展”，公司的发展战略也升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，今后将重点发展两翼功能。

除了调整企业发展战略，记者注意到，一些企业，特别是央企、国企正在实打实地出让房地产资产。

据北京产权交易所统计，18月，北京产权交易所成交的68宗房地产企业国有产权转让项目中，央企有38项，成交金额为130.34亿元。

例如，航天科技旗下航天置业转让北京航天恒润置业22.60%股权；中航国际控股公司转让中航万科有限公司60%股权；中国冶金地质总局山东局转让山东正元置业有限责任公司100%股权及债权等等。

成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司(下称“仁里文化”)在北京产权交易所挂牌转让100%股权。华侨城集团公司是仁里文化的大股东，通过旗下的华侨城西部投资有限公司出资2.1亿元，持股70%。今年1月9日，仁里文化以底价竞得成都大邑县安仁镇集镇区两宗土地，总成交价约2.02亿元，总用地面积约163亩。

天津津诚国有资本投资运营公司(下称“天津津诚”)是天津国资委出资设立的国有独资公司，持有天津房地产集团有限公司100%股权，现在正在天津产权交易所挂牌，进行增资扩股混合所有制改革，改革之后，天津津诚将持有天津房地产集团35%的股权，新股东持股65%。天津房地产集团有限公司是天房发展(600322.SH)的大股东。天房发展作为天津市最早成立的房地产综合开发企业、国家房地产开发一级资质企业，如果新股东是民企，股权转让后，天房发展的实际控制人将不再是天津市国资委。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

有卖就有买，喊着“活下去”的万科，其子公司斥资32.34亿元与同行业上市公司的全资子公司签署《股权转让及合作协议》，合作开发。

新的市场环境下，房企新的洗牌可能刚刚开始。