时近年中，近期各种论坛和股东会密集召开。已经退休了的王石，在2023年亚布力论坛上一语惊人，“房地产市场不是结束了，而是刚刚开始。”

其实，结束的仅仅只是房地产高速增长的时代，刚刚开始的则是围绕房地产服务展开的广阔新市场。

期待一揽子救市大招，让行业重新回到过去的发展轨道，不太可能了。房企和地产人都必须要坚定转型。这种观点和龙湖等头部房企近期股东会上的发言不谋而合。

当我们还在讨论当下“救”与“不救”的问题，头部房企们已经抛弃幻想，朝着更远的新目标，扬帆起航了。

地产高速发展已经结束

头部房企率先接受现实

要制定远期战略，首先要正确理解当前的行业现状。行业目前出现的困境，根本原因并不是调控打压，而是行业开发规模见顶的周期现象。

据不同的统计数据显示，我国城市人均住房面积约为42平方米~47平方米，这个标准已经很超前了，在发达国家中也不逊色。

也就是说，就算没有严厉调控，我们也将经历规模萎缩和开工量的持续下降。现在，就算调控彻底放开，行业也很难回到过去快速增长的发展通道。

因此体量巨大的头部房企，也没有等政策救市，而是果断开始转型。主要方向就是两个，

一是果断缩表，降低有息负债。

二是降低住宅业务的占比，提升服务类新业务的占比。

万科的做法，是高调对标大和房建，加速转型。大和房建通过果断缩表和多元化转型，从世纪90年代的大衰退中完成华丽转身，在20年时间里，新开工量持续降低的同时，收入增长了4倍。开发业务占比从75%降低至24%的同时，成为了日本租赁公寓第一、物流第一。

这种业务结构，也是万科的新目标。

无独有偶，龙湖在上周的股东会上也表示，从今年开始，将全面调整经营目标。

一方面，全集团将彻底抛弃规模导向，转而以存货去化、降低有息负债、盘面修复、土储结构优化为主要方向，让公司更加安全。

另一方面，全集团围绕经营性现金流这个目标前进，不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正来驱动公司的增长。

并对之前的6大航道业务，重新进行了调整，变成“1+2+2”模式，即一个开发航道（支撑底盘），两个经营航道（商场和长租公寓）、两个服务航道（轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”）。

可以说，万科、龙湖已经下定决心，率先告别地产大开发时代了，未来的星辰大海将是围绕建筑展开的全方位经营服务。

行业系统性风险出清结束

进入靠本事抢蛋糕阶段

目前，一些头部房企认为，房地产行业的系统性风险，到今天为止大概率已经出清完了，行业的低谷也已经走完了。

行业已经形成了一些基本共识，包括绿城总结的五个分化。

1、城市分化，一二线市场好，三四五线市场不好。

2、企业分化，国企、混合所有制企业和优质的房企比较好，相当一部分其它的企业不好。

3、资源分化，资源导向了一些优质的房企和国企、混合所有制企业，一些比较困难的企业得不到资源。

4、产品分化，好的产品还是有市场的，去化还是非常快的。

5、程度分化，不同区域、城市、板块和企业，在这轮调整中，好的会更好，差的会更差，马太效应更加明显。

在现在这个时间点，已经安全生存下来的头部房企，在这些共识圈定的边界内去经营，问题已经不大了。目前需要更多思考的已经不是风险问题，而是发展问题。即当蛋糕总体规模越来越小，如何去分占到更多的比例。

首先，就是买到更多更优质的土地。

目前，土地市场供应的土地，在公平性和利润空间方面，相较之前都已经有了很大程度的改善。

绿城就表示2022年全年和2023年截至到6月拿的地，利润比之前好了很多，一些地块测算的利润率，甚至翻了好几倍。房企只要能拿到这些地，利润就会有相应的增长。

但是，一二线核心板块的竞争越来越激烈，让土地获取的难度增加了。今年北京昌平一块地，创下了北京自有土地出让招拍挂制度以来，最多房企抢地的记录。杭州也出现了70家房企摇一块地的超级内卷场面。

蛋糕放在那里，能不能拿到要靠本事，这非常考验房企的投拓能力。应对这种局面，头部房企已经开始向外突围。

例如，绿城中国就采取两条腿走路。

一条是公开市场拿地，并适当下沉。主动扩大投拓筛选的范围，甚至会下沉到绍兴、台州等地寻找机会。

在保持投资标准的同时，通过广撒网，提高成功率。一线看20个项目，报1个到区域公司研究，区域报20个项目到集团公司成1个项目，基本保持在1:400的比例。

另一条腿，就是重新启动收并购的工作。前两年，由于行业形势不明朗，风高浪急之下，各方对资产价值的评估体系不统一，收并购的风险性也相当高，不少房企都暂停了收并购工作。

但今年，随着大部分的房企战略收缩，向核心城市、核心板块回撤，公开土拍市场低竞争、低溢价的比较优势反而开始减弱，收并购选项作为替代方案，也开始重新回到头部房企的视野。年初，华润置地董事局主席李欣在内部讲话中也提到，今年要积极、审慎、高效推进收并购。

关联程度高的上下游企业

已经开始坚定转型

地产行业规模见顶，高关联度的物管行业也受到波及。

一方面，物企客户来源往往高度依赖关联方，去年地产行业下行，51家上市物企营业收入增速不及上年一半，净利润同比大幅下滑4成。

二是在规模为王的观念下，不少物企快速扩张后，也出现资产回报率不佳的情况。

随着房地产行业出清深化，头部物企也开始转型。

一是提升独立拓展能力，改变物企一直以来通过关联开发公司来拓展客源的模式。

绿城服务在近期股东会上就表示，物企也要随着经济形势和房地产形势变化，主动求变。以前绿城服务第一大客户是房地产商，现在第一大客户是各地经济开发区，城投、交投等也开始成为重要客户来源。

二是抛弃规模信仰，持续优化资产负债表。

比如碧桂园服务2022年公司主动退出亏损或收缴率低的项目，总退出合约管理面积约8400万平方米，相当于一些小型物管上市公司的规模。

绿城服务也表示，将会更谨慎地坚持原有市场外拓策略，重点提升北京、上海、深圳等九大核心城市的市占率，暂停新城市拓展。同时停止与第三方中小开发商合作，战略性放弃部分收费单价较低、甲方资金不健康的项目以及年营收200万以下、非战略客户的项目。

三是提升非住物管业态，及新服务模式的占比。

例如，招商积余正在积极发力IFM（综合设施管理），不仅是提供保洁、保安等基础服务，而是对企业大客户在建筑内的所有物业资产、设施设备、工作流程和人员，进行全面管理，从而提升客户的营运能力。

目前已经获取了宁德时代、京东等知名企业客户，入驻阿里巴巴西溪园区、华为南京研究所、宁德时代宜宾全球首个零碳工厂、美团全国职场等等。

小结

不管是房企还是物企，当前的思路，基本上都是回归品质发展道路，同时开发新赛道。

因为，原来的发展路径已经回不来了。坚定地奔赴存量时代，就是当下整个行业必须接受的现实。

所有尚有野心的企业，都要抛弃幻想，准备奋斗，主动摆脱路径依赖，开始痛苦的转型。