房企信用债环比大增、ABS“解冻” 房地产市场或迎来温和修复
来源:中国网 2021-12-10 16:01

自11月以来,房企融资渐有暖意。中指院数据显示,11月房企融资总额为707.8亿元,环比上升33.1%。从融资结构来看,信用债、海外债、信托融资、ABS融资规模占比分别为52.5%、1.4%、30.6%和15.5%,其中信用债融资规模与上月相比增长了197.1%。

  对于房企信用债融资规模的增长,中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示,这给市场提升了很大信心,一方面证明信用债这一渠道仍然保持通畅;另一方面,部分房企的融资需求得到满足,为业内其他企业起到了很好的示范作用。

  与信用债环比大增不同,11月房企海外债融资依然遇冷,与10月相比下降了88%,仅有港龙中国一家企业成功发行海外债,利率为13.5%。业内人士分析,本月海外评级机构持续下调多家房企信用级别或展望,地产美元债继续出现违约,境外投资人失去的信心短时间内无法修复,海外融资渠道被迫进入暂停阶段。

  贝壳研究院高级分析师潘浩表示,政府端积极信号显效,境内融资规模环比修复性上涨,但由于临近年末,根据当前债券市场趋势,预计2021年发债规模将回落至万亿元之下。

  房企ABS重新发行

  需要关注的是,从11月末开始,ABS开始重新发行,其中类Reits有两笔、CMBS/CMBN及购房尾款各有一笔新项目发行。中指院数据显示,2021年1 -11月,ABS融资总额占房企非银融资的22.4%,其中供应链ABS为融资主力,前三季度融资额占房企ABS发行总额的60%以上。

  此外,11月上交所信息披露显示多笔ABS融资计划已得到回应。如融创环球中心资产支持专项计划资产证券化显示为已通过,中铁置业青岛中心资产支持专项计划显示为已受理等。

  进入12月,更有多笔购房尾款、供应链融资计划的项目状态出现更新,如新铁鑫建购房尾款资产支持专项计划、绿城2021年度应收账款资产支持专项计划,均显示为已反馈。此外,12月5日,碧桂园宣布拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品,次日,龙光集团也宣布将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作。

  陈星表示,伴随各融资类别均再度进入审核程序,ABS新增项目即将进入发行阶段,再度回归。

  房地产市场或迎来温和修复

  尽管11月房企融资有回暖之势,但多位业内人士认为,在稳健的货币政策大环境下,房地产行业市场或将迎来缓慢温和的修复,但这需要政策呵护。

  12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。会议强调,明年经济工作要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同日,央行明确12月15日将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,预计将释放1.2万亿元人民币。

  针对此次降准,58安居客房产研究院分院院长张波在接受中国网财经记者采访时表示:“降准资金虽对房地产存在一定利好,但重点是强化对实体经济特别是中小微企业的支持,而非房地产。”

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示:“一方面,降准释放流动性的利好下,房贷利率下降、放款速度加快,房企经营现金流改善;另一方面,房企融资环境有望继续边际改善,房企合理的融资需求得到满足,利于降低房企债务风险”。

  不过,许小乐还认为,在稳健的货币政策大环境并未改变,且房地产行业金融风险仍存的情况下,房地产整体杠杆仍然不会扩张。此外,在这两年的金融整顿之下,房地产信贷穿透式监管能力增强,货币借道进入房地产没那么容易,房地产或难以出现2016年左右的强势反弹。

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