“‘三条红线’尚没有明文规定，但我们已经开始着手主动降负债。有的房企财务报表看起来让人困惑。比如，短期负债很高，账上现金却非常多。为什么不用多余的现金还债？财务数据要真实可靠，企业运行要更加规范。”某大中型地产企业财务总监对中国证券报记者表示。

“负债和杠杆降下来的同时，还要做到高周转，关键在于在拿地时就要考虑到区域操盘的把控能力。”某大型地产操盘人士对中国证券报记者表示，“我们倾向以便宜的价格购买非热点地区地块，加大楼盘品质投入，把握改善型居住的痛点。楼盘会有聚集效应，把一个楼盘打造好，做成标杆，后续这个地区的其他楼盘销售难度就会降低。”

中国证券报记者了解到，四季度以来，开发商没有放缓融资脚步，百亿级别的债券融资案例有增无减。从融资用途看，借旧还新、补充流动资金是房企发债的主要原因。

中原地产研究中心统计数据显示，9、10月份，全国房企境内外融资大增。其中，境内债券发行金额超过1100亿元，较2019年同期的673亿元上涨63%，延续7月以来的高增长态势。

以信托方式融资的规模则下滑明显。某国有银行信托业务部门项目负责人对中国证券报记者表示，今年以来，很多房企信托融资受限。一些信托公司对大型知名房企关闭了融资通道，认为其负债超出了安全范围，甚至有的房企被要求提前还款。对于一些安全边际较高的房企，如果有利率更低的融资渠道，也不会选择信托。这种情况预计四季度会更加明显。

冲刺全年业绩目标

融资渠道收紧，房企要降杠杆就得加快推盘，积极促销，狠抓回款。

“只要项目房源实现签约，就计入当期销售金额，回款时间主要看首付款及银行贷款的到账时间，当务之急还是要把房子卖出去。”某大型房企负责人对中国证券报记者表示。

上述负责人指出，一些地区调控收紧，多是针对购房资质的限制。开发商只要找到合适的买主，按照流程交完首付款，商业银行贷款按照流程和规定进行批贷。只要银行贷款没有收紧，四季度回款速度和其他季度基本没有区别。

一家中型地产公司人士对中国证券报记者表示，不少开发商将推盘节奏提前。往年的四季度是地产行业厮杀最热闹的时候，但今年的这一节点提前到了三季度。

“这并不意味着四季度没有作为。”上述中型地产开发人士对中国证券报记者表示，“很多楼盘的促销活动一直在进行。地产项目线上化促销成为趋势，将楼盘搬到线上参与‘双十一’等活动越来越常见。线上展示如果没有折扣较大的促销，很难吸引到眼球，也难以真正实现转化。通过前期的一些展示，很多用户开始关注线上购房这一新途径。四季度是对前期蓄下的客户有效转化的关键时点。因此，开发商线上活动力度不减。”

“四季度是全年业绩的冲刺节点。从目前情况看，除东北部分地区外，全国范围的开工情况还没有受到天气影响。对头部开发商而言，早就做到了在全国范围各个季度以平稳的节奏推盘。”某大型地产开发商对中国证券报记者表示，“大开发商开工和推盘都没有问题，关键还是要看销售的操盘能力。”

对于房地产行业的后续发展，多位业内人士指出，融资面临“三道红线”的考验，房企比拼更多的是负债率和安全性。

积极拓展新业务

除了开展地产业务，一些房企拓展利润率更高的业务，发力非地产业务增厚业绩，助力安全“过冬”。

以华夏幸福为例，面对房地产行业的变化，公司战略聚焦核心都市圈，一方面继续通过举办行业峰会、推动大数据招商等方式深耕产业，做大做强产业招商与服务，高利润率的产业园区业务收入占比逐年增加。

“地产业务利润率普遍在20%上下。公司产业新城的毛利率在85%以上。公司的产业新城项目已经在航空航天、大数据、人工智能等领域形成集聚效应。未来一段时间，将在半导体、集成电路领域发力，形成规模优势。”华夏幸福相关人士对中国证券报记者表示，“根据公司2020年半年报的数据，产业园区业务收入超过住宅地产收入。另外，公司加大对商业地产及相关业务的布局力度，在北京、广州、深圳、南京、武汉等地实现项目布局，在优质地区提供多层次产品，避免对单一业务的依赖。”

“金九银十”过后，房企年度业绩冲刺的脚步并未停歇。四季度作为房企业绩比拼、降低负债的关键时点，既面临销售、回款的压力，也面临债务到期、“三条红线”压顶的困境。进入11月份，受冬季天气影响，房地产项目开工将陆续受到影响，推盘率随之下降。中国证券报记者从多方了解到，房企在主动降低负债的同时，积极冲刺年度目标，销售仍是重中之重。

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