近日，第一太平戴维斯发布中国REIT市场报告（上篇），探讨了中国推行REIT所面临的局面以及可行方案。REIT最早于1960年诞生于美国，之后发展到了欧洲和亚洲。由于其特有的属性，REIT能够为房地产市场的发展带来很多的益处。其中包括为房地产市场提供一个规范有序、收益稳定且流动性佳的投资媒介，同时能够提升整个市场的透明度，并带动市场中物业质量不断提升，也能释放开发商捆绑在不动产中的大量资金。

自2014年以来，中国开始尝试类REIT产品来探索资产证券化的新机制，同时希望借此为开发商提供新的融资渠道。截至2019年10月，市场上类REIT产品数量达53只，总规模达到人民币1108亿元。类REIT底层资产最多的是零售物业和写字楼物业，并且集中在一线城市及二线城市。AAA级类REIT的收益率要求达到4%-6%。然而，类REIT本质上更接近于资产抵押证券，以负债形式存在，与境外REIT仍存在很大差距，同时类REIT不能享有税收优惠，每一层结构都会涉及不同税收。

目前，中国面临经济增速减缓的情况，需要通过实行一系列措施来稳定经济，REIT将可能是其中一个方式。与此同时，从2016年末起，政府开始落实降杠杆举措，中国的开发商和投资者面临严峻的现金流压力，而REIT的出现也能为他们提供新的融资渠道。

另外，进入存量时代以后，市场上开发机会不断减少，开发商开始反思发展模式，并着眼于通过资产管理来获得更多稳定的收入并实现角色转换。最后个人投资者也需要在当前股票和房地产市场收益下滑风险走高的情况下获得更多的投资选择。

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可（James Macdonald）表示，“中国的房地产、金融及证券市场正在经历一系列变革。房地产市场新增供应减少，开发商专业度不断提升，物业由散持逐步转向整持，资产管理成为焦点,内资开发商逐步将关注点从住宅转向商业。而金融市场中，政府持续打压影子银行，并鼓励企业从债权融资向股权融资过渡，同时提高资本透明度和利用率。证券市场中，沪港股市实现互联互通，A股纳入MSCI新兴市场指数，科创板成立，资金运作更专业化，整个证券市场进一步向国际交易机构开放。这些都为中国推出REITs（房地产投资信托基金）奠定了基础。”

报告推测，中国REIT的净收益率预计在5%左右，比政府十年国债收益率高约2个百分点。预计规模较大、业务多样且与政府联系较为紧密的国企开发商更有可能成为首批尝试REIT的公司。社会保障及基建项目可能会作为首批税收优惠试点资产，这样既可以为政府减少财政压力，又能平衡税收；需求旺盛的物流资产包，透明度高、流动性强的一线城市写字楼也都可能作为中国REIT的底层资产。另外，REIT的特性符合保险公司的风险偏好，因此保险公司可能成为中国REIT潜在的投资者。除此之外，REIT能给到国际投资者投资中国房地产的机会，同时也降低了他们直接投资的风险，因此外商投资者也可能是REIT的主要投资人。