最近楼市微跌，各种消息满天飞，客户观望情绪据说很浓。甚至有的地产人也来问：现在该不该买自住房？现在劝自己的亲戚买房，将来会不会被抱怨……这让我觉得，有必要写一篇常识性的稿子。

刨开高杠杆买房的投资者。凡是自住的，不管是刚需还是改善，都应该在发现房价明显下跌后的半年到1年内下手，而不应该继续等待。

为什么呢？

今天重点说3个问题：

1、为什么说房价不会大起大落？

2、你为什么一定要买房？

3、为什么最好在房价下跌的时候买房？

第一、我国楼市肯定不会大起大落！

首先，我们来看一些发达国家市场的情况。比如美国楼市。

大家都知道，美国2007年爆发次贷危机后，房价出现了大跌！

可是，10年之后的2017年6月，美国房产信息网站Zillow发布的房地产市场报告显示，全美房价总价的中位数（把所有房屋按总价排序，取中间位置）达到20.04万亿美元，首次突破20万亿美元。而2007年房地产泡沫最高峰，该数字也只达到19.66万亿美元。

也就是说，跌了多少，最后又都涨回来了！

美国楼市大涨大跌，是因为其银行、政府、管理机构、开发商，分别自行其是，缺乏同一个目标下的相互协调，比如在危机来临的2007年，面对显而易见的泡沫，美联储竟然连续加息17次！

我国楼市与美国又完全不同。我国楼市不会大起大落，是因为中央已经反复表态，要保持楼市“稳定”，不允许大起大落。中央信心、决心都很足！而我国各地方政府通过各种政策，对楼市有绝对的调控能力和信心。大家都知道，决定市场起伏的因素，无非是3个：供给、需求、预期。我们下面分别来说：

1、地方可以调节各种房屋供应

供应无非两种：新房、二手房。首先，土地的供应能决定新房的供应。我国所有的土地，都是地方政府出让的，理论上来说，他们对新房的供应，有绝对的控制能力。之前，某些地方政府对新房供应未能形成绝对控制，是因为当时的政策还不够细，或者执行不到位。比如，如果房企拿地以后5年、10年不开发，那么新房供应和土地供应之间，就有了差距。

现在，很多地方政府出台了细致的政策，比如“拿地1年后不动工、4年后不竣工，就要按闲置土地处理”！这样一来，通过调节入市土地的数量，就可以实现对新房入市数量的控制。

其次，“限售”政策能决定二手房的供应。“限售”政策出台之前，政府对二手房供应的调节能力有限。可是“限售”政策出台后，各地从“3年不准卖”到“10年不准卖”的政策都有。通过调整限售年限，就可以调节二手房入市的数量。

2、地方政府可以调节整体的买房需求

大家都熟悉的“限购”政策，通过调整社保年限要求、入户条件等等，就可以决定有多少人有资格买房。而通过限贷、增加首付比例等，又可以在有资格买房的人里进一步筛选调节，确定最终买房的人数。

3、地方政府可以调节市场预期

二手房价格一般都是看新房价格，新房价格又是看楼王的价格。这是影响市场预期的关键因素。

在“限价”政策出台以后，通过限制新房售价，来调节整个市场的预期，成为可能。政府对限购、限贷、限价等政策的调整，又是影响市场预期的另一关键因素。这个，各地都已经很有经验。

如上所述，既然地方政府可以从根本上调节供给、需求、预期，我们相信楼市会如中央所反复强调的那样，持续稳定，绝不大起大落！有人可能会说，既然楼市不会大起大落，我为什么要买房呢？

第二、你为什么一定要买房？

首先，我们来看看，如果你手里有一些钱，不买房能干什么？

投资股市？股市最近一两年的表现大家都看到了。

投资P2P？一些人会哭着劝你不要。

存银行？在全球普遍的通胀压力下，可能会遭遇损失。你可以想想，你小时候雪糕多少钱一根，现在多少钱一根……你存一笔钱到现在，又会是多少……

当然，投资别的不是不能赚钱，但那需要专业的能力和时间。

买房，可能是普通人保护自己财产免遭贬值等损失的最佳选择。

其次，房子是帮你获取资源、“分到钱”的最好助手。

很多时候，买房买的并不是房子本身，而是房子背后的资源。对资源的分配包括“明分配”和“暗分配”。

第一，我们来说资源的“明分配”。

大家都知道的学区房，因为拥有优质学位而价值不菲，就是“明分配”一个例子。

房子为什么会成为资源分配的标准？

因为优质资源人人都想要，必须用一种不那么容易获得的条件做标准，才能公平分配。

你可以想一想，如果换成是你，分资源的时候，根据什么才能公平地分呢？

房子是稀缺的，数量是有限的，也就容易成为其他资源分配的标准

第二，我们来说说“暗分配”。

公园是公共用地，是政府用大家的钱修的，公立医院、地铁、公交，都是这样。

这些地方人人都可以去，可是，什么人从这些资源里获利最多呢？

当然是住家离这些资源最近的人们。

这也就是为什么一条地铁开通，沿途的房子纷纷涨价几十万的原因，它们都“分到了钱”。

除了公共资源，“暗分配”的还有成功的机会！

这些年，喊叫着“逃离北上广深”离开，后来又回到一线的青年不少，为什么呢？因为一线有最好的工作机会、创业机会！

再说远一点，如果你的孩子在一线长大，以后同学朋友圈的能量都不一样！

看到这里，有人会说，就算我要买一套房，为什么要在房价下跌的时候买？

第三、为什么最好在房价下跌的时候买房？

为什么最好在房价下跌的时候买房？

首先我们要明确前提：

正如第一部分提到的，美国的房价在2007大跌之后，2017又涨了回来，房价只是在起伏。

而我国各地方政府有绝对的调控楼市的能力和信心。也就是说，我国楼市只会小幅振荡。

在这个前提下。

虽然大家都说“买涨不买跌”，但事实上，在房价的起伏曲线上，在房价下跌时买房的才是最聪明的人。

刚需买房无非4种可能：买在房价顶端、买在房价谷底、买在房价上涨的半山腰、买在房价下跌的半山腰。

下面一一来分析：

1、买在房价顶端。

已经不可能了，因为房价已经微跌了。

2、买在房价谷底。

难度很大，不是一般人能做到的。

而且正如上面所说，楼市不会大起大落，指望一线强二线跌去20%、30%，可能性几乎没有。在你等待地过程中，楼市可能又悄悄上行了。

3、买在房价上涨半山腰。

在上涨时买二手房风险很大，业主毁约率很高，2015年那一波上涨，造成很多业主反悔，有的官司直到今天还没完。买一手房完全是卖房市场，挑选范围很有限，有些楼盘最好的户型根本就不拿出来。

4、买在房价下跌半山腰。

从收益来看，和买在房价上涨半山腰其实是一样的。

但是因为时间点不一样：买二手房有充分议价空间，也不用担心业主反悔，可以精挑细选。买一手房一般可以享受所有优惠，挑到最好的户型。

再来说改善。有的改善客户手里有一套房，这轮房价略跌，他们觉得自己吃了亏了。

这种想法其实是错的，在有改善需求的前提下，只要敢出手，手里有房的改善客户其实是赚到了。

假设按照极端情况房价跌去1/3计算（现实中大部分城市不可能），一个改善客户的情况如下表所示：

如上图所示，这个改善客户其实是少出100万换了更好的房子。

当然，有人会说，他手里的资产还是减少了！

但其实这只是暂时的，正如一开始所说的：美国房价2007爆跌，2017又涨了回来。

而我国楼市不会大起大落。优质不动产的价值，其实是最稳定、最可靠的！