在今年前三季度高歌猛进的房地产集合信托正在走下神坛，募资困难、单个产品平均规模快速下跌，令房地产集合信托颓势尽显。来自研究机构的数据显示，在上周成立的集合信托投资领域中，房地产集合信托的规模已降至10亿元水平，单只产品的平均规模从前一周的31701.43万元快速下滑至6901.69万元，缩水幅度近八成。

来自用益金融信托研究院的数据显示，10月15日-21日，共有71款集合类信托产品成立，环比增加73.17%；但成立规模显著下滑，环比下降20.51%。

分投向来看，金融领域、基础产业与房地产领域信托产品成立规模呈现三足鼎立的局势。其中，投向基础产业的集合信托有11款，规模11.1亿元，平均规模10093.55万元，平均规模环比缩水三成；投向金融领域的集合信托产品当周发行24款，总规模12.69亿元，平均规模5289.42万元，环比降低51.46%。

房地产集合信托产品平均规模缩水猛烈，当周共发行15款房地产集合信托，但总规模仅为10.35亿元，平均规模6901.67万元，环比降低78.22%。

房地产集合信托的颓势与整体信托市场资金募集难度有关。用益信托研究员表示，近来信托项目的风险暴露加快，上市公司违约和通道业务爆雷对市场信心有较大打击，令信托资金的募集连续两周出现下滑，信托资金募集愈发困难。

事实上，在房地产调控政策陆续出台，房企发债、银行信贷等融资渠道收紧的大趋势下，房地产信托在前三季度迎来爆发式增长。

中诚信托战略研究部整合Wind及用益信托数据发现，今年前三季度，房地产集合信托成立数量出现总体持续增长的趋势，总成立数量2720个。

但单个信托的规模正在呈现显著下滑，从各个月份来看，每个月的房地产集合信托平均成立规模同比降幅均超过10个百分点，9月这一数值只有1.1亿元，同比下降62.88%，环比下降26.16%。

中诚信托战略研究部总经理和晋予认为，影响房地产集合信托平均成立规模变动的主要有两大因素。今年以来，一二线城市房价调控政策越来越严，同时土地存量少、价格高，导致房企在一二线城市的利润不断被压缩，不少房地产开发商将目光放到三四线城市上。但三四线城市房地产项目成本相对较低，客观上对单只房地产集合信托产品的平均规模有一定影响。

另一方面，由于监管部门对银行等同业机构资金监管更加严格，信托资金来源更加趋向于个人投资者，其募集规模与以往同业资金的规模难以相比；资管新规明确要求私募产品面向合格投资者通过非公开方式发行，合格投资者人数不超过200人，客观上也限制了产品规模的大小。

分析人士表示，房地产市场的未来走向已经较为清晰，房地产信托的高速增长已出现颓势。金乐函数据分析师廖鹤凯表示，投资者普遍认为本轮房地产调控态势会持续较长时间，对房地产投资持审慎态度。当前环境下，中小房企融资困难，只能断臂求生或者整体板块并入大公司。“从长期来看，资管新规的下发会促进信托业常态化发展，房地产信托市场短期会承压，但中长期依然是主流方向之一。”

普益标准研究员夏雨对北京商报记者表示，资管新规落地这半年，市场已经开始逐渐改变。随着信托行业控规模提质量、信托机构把控风险，行业整体规模压缩的态势不会改变，产品发行、成立也会出现下降。从房地产信托产品看，随着市场降温、风险积累，高位回落的概率较大。