当下楼市实际需求到底如何？住建部给出了最新说法。
12月13日，在2023～2024中国经济年会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，今年1到11月，一二手房合起来实现同比正增长。“这个合计正增长的指标，说明住房需求保持稳定，没有出现明显收缩，而是交易结构发生变化，二手房交易替代了部分新房交易。”
楼市需求没有明显收缩，这与一线体感似乎有所不同。今年来，房企销售仍然不振，根据中指数据统计，2023年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约5%，市场整体处于调整阶段，11月楼市成交量整体同环比也均下降。
不过，这仅是就新房市场而言，如果考虑到二手房市场，可能会有不同的走势。克而瑞数据显示，11月17个重点城市二手房成交面积预计为682万平方米，环比增长4%，同比增长22%。前11月，二手房累计成交7718万平方米，累计同比增长32%。
进入11月以来，多地二手房市场出现回温。中信建投表示，11月重点城市二手房成交面积单月同比增加24.9%，一线、二线、三四线同比增速分别为+22.0%、+32.7%、-0.9%。
图片摄影：任玉明
一线城市中，11月北京二手住宅网签量12545套，环比增长17.8%；深圳二手住宅成交3133套，环比增长12.9%；广州二手住宅整体网签成交套数10182套，环比增长8.77%；上海二手房合计成交16173套，环比增长约7.12%。
二手房成交回温的同时，在整体市场中的占比也在提升。董建国表示，今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过新建商品住宅交易量。
“中国的房地产成交从新房转向二手房是大势所趋。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱告诉第一财经，一方面，由于房企债务风险以及项目交付风险，购房者选择新房较为谨慎；此外，近年来土地供应面积减少，新开工增速下滑，新房供应下滑从而成交走弱。
与此同时，随着2023年政策进一步宽松，购房成本进一步下滑，二手房在“认房不认贷”、中介费双边支付等政策刺激下，“卖一买一”的置换需求上升，房源供应量上升，业主“以价换量”，促进了二手房市场的成交活跃度。
王小嫱表示，根据国际经验，当城镇化率达到一定的水平，房地产市场将进入存量市场，随着中国城镇化率的上升，未来二手房成交将逐步超越新房，尤其一二线核心城市将会全面进入存量房时代，预计2024年二手房成交占比将进一步上升。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉第一财经，二手房成交走势好于新房，一方面，购房者对期房烂尾的担心仍在，更多选择二手房；另一方面，9月“认房不认贷”逐渐落地后，多地二手房挂牌量明显增长，二手房价格持续下跌，以价换量下，二手房市场保持一定活跃度。
中指研究院数据显示，11月全国100个城市二手住宅平均价格为15400元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较10月扩大0.11个百分点。“重点城市挂牌量维持高位，市场观望情绪浓厚，二手房价格仍面临下行压力。”
不过，二手房市场“以价换量”，一定程度上会挤压新房住房需求释放。根据中指监测，9～11月，重点15城二手房成交面积环比连续增长，绝对量保持在较高水平；对比来看，重点15城新房成交面积在9-10月环比增长后，11月环比转负。
陈文静认为，短期来看，当前居民预期尚未完全恢复，房价下跌预期仍较强，房企风险尚未出清，叠加核心城市政策仍存在放松预期等，市场观望情绪仍较重，预计二手房市场在以价换量下，市场有望保持一定活跃度，新房市场短期仍有调整压力。
“值得关注的是，二手房成交有望为新房提供更多改善置换需求，当前二手房成交规模增长，或为未来新房改善性需求释放提供一定空间。”陈文静表示。
归根到底，当前中国房地产行业正处于转型调整中，市场供求关系正出现重大变化。
“中国住房发展的主要矛盾从总量短缺转为总量基本平衡，结构性供给不足。”董建国表示，从总量上看，2020年末，城镇人均住房建筑面积已经达到38.6平方米，户均住房套数超过一套。对比全球发达经济体，到了这一阶段，房屋新开工销售等数据就会出现回落，进入新的平衡期。从结构上看，保障性住房不足、大城市房价过高、新市民青年人住房困难。
二是，商品房交易结构中二手房占比提高，存量市场权重加大。三是，住房需求从“有没有”向“好不好”转变，改善性住房需求增加。四是，城市间房地产市场进一步分化，需要在因城施策中更加精准施策。五是，房地产对宏观经济的贡献方式发生变化，从增量拉动为主转向存量带动，房地产拉动投资的方式从支持城市扩张转为参与城市更新，存量住房能够带动中介租赁物业行业发展，房地产业作为服务业的特征更加明显。
针对当前房地产市场供需关系新形势，董建国表示，应尊重规律、尊重实际，科学应变。一是因城施策，调整优化房地产政策。二是扎实推进保交楼、保民生、保稳定工作。三是稳妥化解房企债务违约风险。加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。