2018年上半年，万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，坚持以客户为中心，以现金流为基础，围绕人民日益增长的美好生活需要，持续创造真实价值，推动各项业务有序发展，2018年1-6月累计实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比分别增长8.93%和9.91%，经营情况良好，收入和利润持续提升，财务结构保持稳健，各项业务稳步推进，市场占有率进一步提高，龙头地位稳固。

▌财务表现：资产规模及销售业绩稳步增长，盈利能力持续提升

从资产规模看，万科的总资产规模持续稳定增长，2018年上半年，总资产规模达13451.52亿元，同比增长44.75%。同时，万科始终坚持有质量的发展理念，注重资产增长质量，净资产规模为2057.84亿元，同比增长27.69%，增速显著。

图：2014-2018年上半年总资产和净资产情况

2018年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米，销售金额为5.66万亿元，同比分别增长3.2%和14.8%，增速较2017年同期分别下降10.3和3.1个百分点。2018年上半年，万科在全国商品房市场份额上升至5.38%，但销售额增长低于全国水平，销售面积增长率则高于全国水平5.6个百分点。

图：2018年上半年万科与全国的销售面积及销售额增长率情况

在市场整体形势向好的情况下，万科在巩固核心业务优势的基础上，积极拓展与生活服务相关的其它业务，实现了销售业绩的大幅增长，销售额及销售面积分别为3046.6亿元、2035.4万平方米，同比分别增长9.91%和8.93%。

图：2014-2018年上半年万科销售额和销售面积增长情况

从盈利能力看，2018年上半年，万科实现营业收入1059.75亿元，净利润135.23亿元，权益净利润124.20亿元，同比分别增长51.80%、34.51%和52.45%，净利润增速超越营业收入增速，盈利能力持续提升。与碧桂园、中海相比，万科的营业收入高于中海，净利润高于碧桂园，增速稳定，表现均好。

图：2014-2018年上半年万科营业收入和净利润情况

图：2018年上半年万科与主要企业的营业收入增长率、净利润增长率情况

2018年上半年，万科的房地产业务销售毛利率和净资产收益率分别为34.59%和22.15%，同比分别增加3.2和1.8个百分点，归属上市公司股东的净利润率增长为10.70%，上升1.0个百分点。

图：2018年上半年万科的销售毛利率、净资产收益率及归属母公司股东的净利润率

从稳健性看，2018年上半年，万科的资产负债率上升至84.70%，比年初增加0.72个百分点，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为32.7%，继续保持在行业较低水平。2018年上半年，万科持有货币资金1595.5亿元，同比增加48.34%，短期偿债能力较强，流动比率、速动比率分别为1.18、0.52，负债水平保持稳定，短期偿债能力较为理想，整体保持了较好的财务稳健性。

图：2015-2018年上半年万科的流动比率、速动比率情况

▌运营表现：深耕现有城市，理性挖掘市场机会；完善信息化建设

2018年上半年，万科秉持理性投资策略，坚持聚焦城市圈，在深耕现有城市的基础上，为满足持续发展的需要，在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会，适时补充项目资源。

表：万科2018年上半年各区域销售情况

在市场布局方面，万科把握区域协调发展战略带来的机遇，深耕核心城市群，保持健康、稳健、可持续发展投资。2018年上半年，从各区域的销售额贡献占比来看，上海区域贡献占比最大达32.89%，北方区域次之，占比达26.83%，中西部区域和南方区域占比分别为20.80%和19.20%。

在项目投资方面，万科秉持理性投资策略，在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会，适时补充项目资源。上半年获取新项目117个，总规划建筑面积2049.1万平方米，权益规划建筑面积1143.9万平方米，权益地价总额约578.2亿元，均价为5054元/平方米。按建筑面积计算，90.8%的新增项目为合作项目，在深耕现有城市的基础上，上半年新进入涿州、盐城、银川等城市。

在开发业务方面，万科于2017年初步完成信息化建设，报告期内继续应用BIM、智慧工地、智慧案场等新技术，针对投资、资金、成本、计划运营、销售、客户服务等进行信息化产品的优化迭代，提升产品质量、优化成本管理、提升管理运营效率。在新业务领域，通过使用物联网、人脸识别、智能硬件等新技术、新产品，提供线上线下解决方案，助力业务发展。同时打造了万科数据中台，以整合、沉淀多业务平台内的客户、产品数据，通过数据洞察，为各类客户提供更加精准、个性化的服务体验。

▌业务拓展：以客户为中心，以现金流为基础，推动各项业务的有序发展

在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，万科的业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域，为实现可持续发展奠定了良好的基础。

在物业服务方面，万科物业在2018年上半年实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%，万科持续优化服务品质，深耕客户需求，创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”，并联手珠海横琴试点“物业城市”。在2018中国物业服务企业百强评选中，万科物业连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”。

在租赁住宅方面，万科致力于成为全球领先的租赁住宅企业，2014年以来积极布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。截至报告期末，长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。长租公寓业务当前已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。期后，万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

在商业开发与运营方面，万科以印力集团作为商业开发与运营平台，专注于国内商业地产投资、开发和运营管理。印力集团聚焦核心区域及周边城市群的深耕发展，通过自主开发与资产并购，致力于成为中国领先的商业地产平台。2018年1月，万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至报告期末，印力商业平台共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，自持项目已开业79个，包括53个购物中心。

在物流仓储服务方面，万科物流仓储服务业务定位为智慧物流园区和产业园区综合服务商。截至报告期末，物流仓储服务业务进入全国32个主要城市，服务客户60余家，累计已获得项目84个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）626万平方米，其中已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。为加快冷链业务的全国布局和服务升级，2018年7月，万科通过并购方式获得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

其他业务方面，万科响应国家发展冰雪运动的号召，旗下吉林松花湖和北京石京龙雪场17-18雪季累计客流量超过55万人次。2018年7月，成功发行万科松花湖信托收益权资产支持专项计划。为实现“老有所养”，万科养老业务目前已布局15个城市；为实现“幼有所育”，本集团教育业务在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。

▌未来展望：确保经营安全，顺应时代要求，持续调整优化，打造面向未来的竞争力

外部环境发生明显变化，经济运行面临新的问题和挑战，万科将坚持以客户为中心，回归经营原点，围绕“服务更多的客户，服务客户的更多方面，更好的服务客户”，以客户需求作为各项工作的起点和终点，持续提升管理与服务水平；将坚持质量第一的理念，优化产品品质，保持绿色建筑发展的标杆地位，推广工业化开发模式；将坚持以现金流为基础，拓展与业务模式匹配的投融资渠道。一方面，积极销售，积极回款，提升资金使用效率。另一方面，坚持稳健投资，把握核心业务投资节奏，合理控制项目资源规模，满足未来两到三年的发展需要，积极关注市场可能出现的各类业务并购机会；将坚持科技赋能，以数据平台和科技手段提高生产力，更好的服务客户；将持续探索事业合伙人机制，打造与事业合伙人相适应的组织架构和职级薪资体系，不断激发组织活力，激发奋斗者，持续创造真实价值。