最高亏损超200亿 六成上市房企公告预亏
来源:界面新闻 2023-03-14 16:23

净利润下滑成为房企2022年业绩主流。

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截至3月8日,73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报,其中43家企业预亏,占比近六成,预亏最高的超过200亿元,而按照预告亏损利润下限计算,总亏损额将超过1700亿元。

另外34家央企、国企和混合所有制企业中,也有17家预告2022年归属股东净利润亏损,预告亏损占比50%,其中包括华侨城、首开股份、美好置业、北辰实业、华远地产、格力地产等知名房企。

民营房企亏损占比更高,39家民营企业中有25家预告去年归属股东净利润亏损,占比超过64%。

在民营房企普遍面临亏损的市场环境下,即便是规模最大的碧桂园(02007.HK)也未能幸免。

3月13日,碧桂园发布盈利警告,预期截至2022年12月31日止年度可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净利润介乎约人民币10亿元至人民币30亿元,预期股东应占亏损介乎约人民币55亿元至人民币75亿元。

2021年,碧桂园实现归母净利润约268亿元。

在公告中,碧桂园将归母净利润亏损归因于三个方面:毛利率下降、计提资产减值、汇兑损失。

为了显示自身现金流相对安全,碧桂园董事会特地指出,影响碧桂园盈利的影响多位非现金性质。所谓“非现金性质”则主要指计提资产减值和汇兑损失,属于“浮亏”,暂时不会直接对现金流带来影响。

碧桂园总裁莫斌曾在去年初表示:“在房地产行业市场上行的时候,我们以销售额作为内部考核的目标;在市场平稳的过程中,我们以现金流的回款作为内部考核的目标;当现在出现市场下行的时候,我们是以可动用资金作为内部考核的目标。”

以守住资金安全为底线,去年碧桂园在拿地上十分谨慎。据中指研究院数据,2022年碧桂园权益拿地金额仅有61亿元,排名第66位。

毛利率下滑是多数房企净利润下滑的重要原因。亿翰智库统计数据显示,2018年以来,典型房企毛利润率和净利润率进入下滑通道,2021年毛利润率、净利润率均值为21.1%、7.3%,分别较上年下滑4.5个、4.6个百分点。

碧桂园表示,受房地产行业整体经营不佳及疫情影响,其2022年开发业务结转毛利率下降。

同情况也发生在2021年。财报数据显示,2021年碧桂园实现毛利率约17.74%,而2020年同期约为21.8%。在此背景下,2021年碧桂园归母净利润下滑约23%。

2021年业绩发布会上,碧桂园首席财务官对毛利率下滑的原因做出了解释,一方面是2017年、2018年的高价地进入交付期,另一方面是2021年下半年销售环境恶劣,“以价换量”甩货严重,销售比预期要差。

众所周知,2022年销售市场的情况较2021年下半年并未有明显好转,各大房企销售下滑严重,“以价换量”成为常态。

据克而瑞数据,2022年,碧桂园约实现全口径销售额4643亿元,同比下降约39%,降幅略好于百强房企约41.6%的平均降幅,虽然仍维持住了销售规模第一的位置,但位居第二的保利发展已仅比其少不到100亿元的销售额。

为了维持住一定的规模水平,碧桂园势必是要牺牲一部分利润的。

与2021年不同,碧桂园2022年的归母核心净利润与归母净利润数值差异较为明显,这部分则受公允价值变动、汇兑净损益等影响。

公允价值的变动则体现为计提资产减值,主要是依据成本和可变现净值之间的差值,若预计可变现净值低于总成本,代表未来该项目入市之后将出现亏损,房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。

碧桂园表示,面对市场变化的不确定性,其在2022年对存货进行了较大额的减值计提。

不过值得一提的是,由于资产减值判断的主观随意性较大,验证减值计提合理性难度也较大,因此,上市公司利用减值计提操纵利润情况也经常出现。有些房企可能过度进行减值计提,例如当年业绩已经亏损,干脆一次亏个够,通过大幅计提资产减值来个“洗大澡”。

克而瑞研究中心指出,整体来看,经历高速增长期,资产“虚高”企业不在少数。随着行业回归理性,在市场下行压力下,驱动了更多房企计提资产减值。

2021年房企计提资产减值的情况就非常突出,成为部分企业亏损的主因,包括2021年亏损金额最多的富力地产。富力地产2021年计提资产减值达150亿元,最终归母净利润亏损164.7亿元。

2022年计提资产减值也成为不少房企亏损的主要原因。2022年蓝光发展预计亏损金额从2021年的138.3亿元扩大到219.37亿元左右,主要原因便是其再次计提了约160亿元的减值损失,主要为存货跌价准备。

此外,从2021年盈利约38亿元,转为预计在2022年亏损最高超百亿的华侨城也是因为受到了计提资产减值的冲击,其表示,考虑部分城市新房销售价格进入下行通道,出于审慎客观考虑,计提存货跌价准备同比增加,2021年这一数值约为21亿元。

据克而瑞统计,58家业绩预亏或盈利减少的房企中有56%因为行业低迷而对其资产进行了减值准备。

克而瑞研究院指出,由于行业复苏迹象已经开始显现,因此2023年若是市场恢复情况较好,房企可能减少甚至不用计提资产减值准备。

在民营房企中,碧桂园是融资渠道相对通畅的,接下来如何进一步打通融资渠道、增加市场信心等,这些都是碧桂园为修复业绩基本面所需要努力的。

此外,碧桂园是公认的“三四线开发之王”, 而随着中国城镇化速度减慢,三四线城市销售显现疲态,一二线城市更具韧性,能够更好地抵抗风险。

在2月份碧桂园召开的2023年年度工作会议上,已经透露出今年会重启拿地,投资方向上将聚焦市场恢复更好的一二线城市,这意味着碧桂园在行业新形势下的投资策略也会有所调整。

如何解决三四线城市销售占比过高的问题,这是杨惠研如今接棒后所面临的挑战。


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