从失修失管到井然有序，42年的老社区迎来新气象。

建于上世纪70年代的劲松北社区，与北京最繁华的CBD相隔不过几公里，这个城市细胞的数年之变或能成为超大型城市老旧小区的改造范本。

改变源于社区的一个大胆尝试——引入社会资本参与小区改造。社会资本不仅支撑了部分改造资金，也承担起缺失多年的物业角色。

引社会力量补缺口

2018年7月前，劲松北社区面临着老旧小区的通病：无物业管理、卫生差、停车乱、绿化无管护、治安事件频发。在一张老照片中，社区的街面被轧烂，两侧店铺外立面破旧。

“老旧小区改造最大的问题就是钱。”街道城市管理办公室主任何海军说，根据北京市老旧小区改造的补助标准，每平方米补助5786元，而经测算，一平方米实际约需8400元。居民呼声高的加装电梯也面临资金不足。每部电梯朝阳区最高补助80万元，但根据管线改移的复杂程度，实际则需95万到130万元。

单靠政府补贴，无法完成量大面广的老旧小区改造工程。最终的解决办法是，“政府出一点，居民出一点，产权单位出一点，社会资本引进一点，用这‘四个一点’补上缺口。”

各家企业就改造方案举行了一场“路演”，由居民决定选择哪家企业。最终，北京愿景明德管理咨询有限公司（以下简称“愿景集团”）与劲松街道签订协议。

愿景集团投入3000万元，并与专业的责任规划师、设计师、管理团队多方协同作业，对劲松北社区的公共空间、服务业态、社区文化等4类52项任务清单实施改造提升。

小区治理更加有序了。劲松北社区党委书记陈波说，以前小区管理只靠居委会14人，难以面面俱到，现在物业人手有77人，更像个“大管家”。除了日常的24小时安保和环境保洁，居民的各项服务需求只需一个电话，3分钟受理，10分钟内上门。

针对小区人口特点，物业还延伸出“物业+养老”的模式。劲松北社区有3605户居民，其中37%是60岁以上的老年人，当独居老人需要陪伴就医、帮忙跑腿时，一个电话就能通过物业找到年轻人上门服务。

改造后的社区小公园，花草相间，景色怡人，小公园设置了桌椅、步道、乒乓球场和儿童娱乐设施。孩子玩耍、年轻人健身、老年人晒太阳都有了去处。

企业回报多来源、运营可持续

社会资本参与老旧小区改造少有先例。企业如何长效运营？社区与企业也在共同探索一条可持续发展之路。

目前，企业最主要的收益来自租金。愿景集团拥有对劲松北社区闲置低效的1600平方米空间20年的经营权。

紧邻小区大门处，曾经是危房的配套用房，如今成了居民的生活服务站。昔日破旧的自行车棚，配备了双层停车架、智能充电桩和电子摄像头。车棚北侧改造后低价出租给“匠心工坊”便民商店，生鲜超市、早餐店入驻，还为居民提供保姆家政、家电清洗以及配钥匙、换电池等服务。对百年义利等食品企业，以市场化标准收取租金。

愿景集团城市更新事业部高级经理郑旻砚曾在受访时透露，低效闲置空间经营所产生的租金收入占集团投资回报的46％，物业费占26%，停车费占19%，其他款项占9%。

以前，居民并没有物业缴费的习惯，社区施行“先尝后买”，居民感受到环境与服务提升后，觉得满意，可在一年中任何时间缴费，逐步引导使用付费，最终实现物业服务长期良性循环。

此外，街道设置为期3年的物业扶持期，通过政府购买服务的方式“扶一把”，帮助企业实现一定期限内的投资回报平衡。

汇民意民智 共建共享

物业服务于居民，居民也是物业服务的建言者。劲松北社区率先成立了物管会，鼓励居民对改造后的物业管理、便民服务等问题进行集中商议、共建共享。事前征求意见，事中监督，事后养护，居民全程参与。

72岁的朱振曾在改造中提出自己的看法，作为41年的老居民，他对小区再熟悉不过了。他反对在小区马路靠外侧方向安装长椅。“老人晒太阳喜欢把腿抬起来晃，车辆经过有安全隐患。”他的意见最终得到采纳。

在更细微处，社区的有机更新依然吸纳“身边人”：新建的理发店由曾在社区露天理发20多年的社区居民申师傅夫妇低价租用，原有车棚看车人被聘用为保洁人员。

北京市住房和城乡建设委员会提出，老旧小区综合整治要注重惠民实效，做到应改尽改。劲松北社区的探索之路，也是北京精细化管理的有益尝试。2020年5月1日起施行的《北京市物业管理条例》，将“支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理”写入其中。

按照国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，我国2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。

劲松北社区的“美好会客厅”，迎接了来自全国各地的参观者。何海平说，目前看来，劲松模式是有效可复制的，已经推广到北京石景山、大兴等地的老旧小区。

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