房价怎么涨？房企如何做？

　　2019楼市八大悬念

　　时代周报记者 胡天祥 蔡颖

　　回顾2018，房地产行业发生了太多大事、要事值得被记录。

　　这一年，楼市调控政策经历由紧到松的结构性微调。前三季度，各地方坚持调控目标不动摇、力度不放松。到了第四季度，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。

　　这一年，行业分化格局加速，“有人欢喜有人愁”。千亿房企数量从2017年的17家增至30家，万科、碧桂园、恒大三家龙头房企合约销售均超5000亿元；另一面，部分房企目标完成率不达预期，中弘股份、华业资本等多家企业更是陷入债务危机，难以自拔。

　　这一年，房企纷纷开始自我颠覆，在地产主业之外寻求新的利益增长点。从特色小镇到长租公寓，从医疗大健康到新能源汽车。克而瑞认为，房企进军多元产业的步伐更加开阔，但缺少运营经验和产业资源的房企若是贸然进场亦可能会承受巨大风险。

　　告别2018，展望2019，楼市调控政策是紧是松？融资环境是回暖还是遇冷？房企“唯规模论”的发展理念是否适用？新的一年，房地产行业依然留下太多悬念待解。

　　政策：各地研究楼市“一城一策”方案

　　从2018年末到2019年首月，全国迎来新一轮政策调控潮。

　　克而瑞研报显示，2018年第四季度，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响调控放松第一枪。步至2019年，青岛高新区暂停“摇号售房”规则，珠海提出将探索放宽澳门居民在出入境、停居留、教育、购房等方面的限制。

　　“自去年年末开始，部分城市对房地产调控政策进行局部性、结构性的微调，这更多是对过去过度行政化手段的一种纠偏，更多让市场发挥作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉时代周报记者，政策微调属于正常的修复，不代表房地产政策发生转向。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽亦在全国住房和城乡建设工作会议上提出，2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

　　值得注意的是，在2019年1月份地方两会期间，“一城一策”一词开始频繁出现在各省市政府报告中。据悉，目前福建、浙江、河南等省市均已提出将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，研究制订“一城一策”方案。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，“一城一策”本身是“因地制宜、分类指导”的导向，不过对于此类政策来说，在当前房地产市场下行的情况下，会有更多的新意。“第一是短期内各地政府不会强调政策放松，而是会继续强调“一城一策”的导向；第二是在具体执行过程中，往往各地会有放松的迹象。”严跃进表示，因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象，所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

　　房价：楼市回归理性

　　2018年，房地产市场波澜不断，充满悬念。上半年，一些城市的房价仍处于惯性上涨状态，甚至部分热点城市出现了“万人摇号，一房难求”的盛况。戏剧般的转折出现在年中，8月开始，市场明显转冷，销售开始疲软，金九银十也失去了往昔的繁盛。克而瑞数据显示，10月的单月业绩较9月环比降低10.5%。

　　随着整个行业遇冷，一二线城市、三四线城市在房地产销售情况呈现出较大程度的分化。根据国家统计局数据，一线城市成交下滑，2018年北上广深4个一线城市商品房成交面积比重在4月跌至最低，仅为1.8%，7月份比重升至3.3%，在11月份又落回2.2%。而32个二线城市商品房成交面积比重始终维持在30%上下。

　　受“去库存”政策和棚改货币化政策的利好刺激，三四线城市成交面积比重在8月份上升至69.3%的历史高位，但随后市场降温以及棚改货币化安置的收紧，项目去化情况有所下降，成交逐渐疲软。销售占比在11月份跌至66.9%。

　　上海易居房地产研究院研究员沈昕向时代周报记者表示， 2019年，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支，预计全国楼市成交将整体回落，市场全面回归理性，但全国商品住宅成交均价继续上涨，全年涨幅在4%左右。

　　土地市场：成交体量仍将维持高位 房企布局逐步回归一二线

　　土地市场，不仅是楼市的晴雨表，亦是先行指标之一。

　　2018年，国内土地楼板价、溢价率走低，流拍概率相比往年也有所上涨，市场处于由热转凉的磨合阶段。土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展，导致不少城市的供地计划难以完成，如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至不足三成。因此为了加快供应、平衡供求关系，去年年末不少城市加快了供地节奏，北京、南京更是放宽了土地出让条件，意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中。

　　步至2019年，克而瑞预测，土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一两年中，企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变，将会转变为回归一二线以及重点三四线城市，此类城市的成交量、价回温可能性更大。

　　“土地价格方面，由于房企已经逐渐回归理性，对拿地的态度更为谨慎，不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率，且资本市场环境走弱的预期依旧。2019年土地整体价格预计将持续走稳，市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。”克而瑞表示。

　　房企规模化：千亿房企扩容将放缓 激进型企业遇流动性挑战

　　在楼市调控与融资收紧的双重压力下，房企“马太效应”愈演愈烈。

　　2018年，千亿房企数量从2017年的17家猛增至30家，其中阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都是在今年迈入千亿房企行列。此外，2018年TOP50房企门槛也从2017年的381亿元大幅提升至550亿元，其中奥园及东原的全年业绩同比增幅都在80%以上。

　　部分房企销售规模再创新高，部分房企业绩却不达预期。据克而瑞报告，2018年，首开股份、当代置业、首创置业全年目标完成率分别为99%、98.9%、93.7%。而提出2000亿元目标的泰禾，在2018年仅实现销售额1456亿元（中国指数研究院数据）。

　　克而瑞预计，千亿房企的数量在2018年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓，短期内将维持在30–35家左右。而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。

　　相比业绩未达标，部分中小房企的境遇则更糟糕。2018年以来，随着融资渠道不断收紧，包括五洲国际、中弘股份、华业资本、上陵实业在内的多家与房地产有关的企业相继发生债务违约。

　　天风证券指出，整体而言，在2019年基本面下行，销售增速下滑，债券到期压力大，再融资空间有限的背景下，地产企业仍面临一定的压力。其中，存货变现能力弱、债务结构不合理的激进型房企仍面临流动性的挑战。

　　　房企多元化：房企多元化竞争加剧 规模化与专业化是趋势

　　房地产新常态下，部分房企不得不开始自我颠覆，通过多元业务探索，寻求新的利益增长点。

　　据不完全统计，截至2018年底，房企目前已经涉及20个业务方向，主要可以分为四大板块：地产开发+，地产上下游，存量管理以及其他业务。在布局上，房企多选择与地产开发相关的延伸领域，比如养老地产、文旅地产、产业地产等；也有与地产开发相关领域，比如代建、物业管理、互联网家装等；更有解决存量资产问题的创新领域，比如联合办公、长租公寓等。

　　繁荣背后，仍有诸多现实问题值得被再次审视。对于大型房企而言，多元化的主要问题在于，如何在维持核心地产业务发展的前提下借助产业协同再造业务集团；而面临行业集中度逐步增强的市场格局，如何合理转型避免业绩下滑甚至被吞并则是小型房企更要思考的问题。

　　克而瑞预测，2019年，随着多元化参与者的逐步增多和竞争的加剧，行业格局将会被重新划分，浅尝辄止的投资合作模式将不能满足发展需求，想要将业务做大做强，为企业提供新的业务增长点，规模化和专业化是必由之路，未来这一趋势必然会延续下去。

　　　长租公寓：市场回归理性 行业加速整合

　　2017年，随着“租购同权”“租售并举”政策的频繁出台，住房租赁市场进入快速发展阶段，来自不同领域的市场主体涌入长租公寓领域。根据克而瑞研究中心数据显示，在行业TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家。传统开发商之外，专门从事租赁的新兴企业也试图分一杯羹。例如，链家自如公寓2018年上半年管理超过70万间房源。

　　各类资金涌入租赁市场，行业问题开始肆意滋长。2018年下半年，行业内接连爆发了涨租风波、爆雷时间、租金贷、甲醛门事件。经历了前期的野蛮生长后，长租公寓进入整合调整期，部分小企业生存艰难。2018年以来，已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、杭州鼎家、咖啡猫公寓、寓见公寓、昊园恒业、北京爱家心仪、恺信亚洲等多家分散式长租公寓相继因资金链断裂而“爆雷”。

　　1月17日，蛋壳公寓宣布以2亿美金全资战略收购杭州公寓品牌爱上租，这成为业内迄今为止最大的一桩收购案。未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。房东东公寓培训学院创始人全雳曾表示，未来品牌运营商可能也就20家。

　　随着行业集中度的进一步提升，行业发展秩序也开始朝着精细化运营方向转变。贝壳研究院院长杨现领表示，提升运营能力是关键，学会控制成本，提高出房效率，提升人效比，形成适合的资深运营的发展管理模式。

　　　产业地产：或有新变化

　　2019年产业地产会是房企的转型利器吗？据明源地产研究院研报显示，截至2018年底，销售50强房企中已经有45家进入产业地产。

　　多家房企相继进军产业地产，但当前仍有不少难题待解。有报告指出，现今产业地产大多没有科学的市场调研和统一规划，同质化严重，后期运营也并不如意。正因为如此，少有在产业地产板块盈利的房企。

　　戴德梁行表示，未来，产业地产的发展理念将是越来越重视生态、环保、智慧城市、低碳等问题，办公区域与更多城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。

　　一位业内人士表示，从产业地产发展情况看，需要看到目前产业地产的定义也是在转变的，包括一些创业、创新、创意等相关的产业会增加，此类产业对于用地的需求相对减少，但是更需要很多配套设施，尤其是类似互联网资源的配套和政府服务的配套等，这也是后续产业地产发展方面相对会重视和加码的内容。

　　商业地产：房企向轻资产模式迈进

　　2018年，商业地产的投资谨慎而克制。根据中国指数研究院发布的《中国商业地产市场年报》，2018年商业地产发展投资同比下降，新开工降幅显著扩大。

　　不过在消费持续升级的浪潮下以及去多元化转型的战略下，商业地产的发展态势依旧向好。据联商网&搜铺网大数据研究中心统计，2018年开出的商业项目数量达到533个，新增体量4811.35万平方米。其中，商业地产并购活跃。2018年伊始，万科印力收购凯德20个购物中心扩充商业版图。凯德也以127.86亿元收购上海北外滩星港国际中心项目。据新浪乐居统计，2018年1–11月，商业地产大宗交易近90宗，房企参与的交易数量达51宗。

　　经历了规模扩张阶段之后，行业升级发展大幕已拉开，随着存量时代的来临，商业地产运营企业在模式创新上有了新的突破。

　　目前，行业内房地产公司也在尝试运营成本较低的轻资产运营模式。其中，华润置地、花样年、保利商业、万达新城控股等企业均推出轻资产管理项目。明源地产研究院总监艾振强表示，对于已经具有一定发展规模的商业地产运营商而言，轻资产模式不失为一种新的运营方式。

　　而根据北京汉博商业发布的预测，2019年，商业地产依旧会迎来蓬勃的发展势头，但伴随着存量过大的问题，行业内不少传统商业将会逐渐走向改造调整的道路，而越来越多的资产优化改造范本将会出现。