2018楼市总结之二手房篇

　　2018年，东莞二手房市场受到“三价合一”政策影响，市场冷淡程度较一手房市场更甚，根据相关统计数据显示，去年东莞二手住宅成交套数较前年减少17130套，较同年一手住宅成交量少13768套；业内人士认为，受到“三价合一”政策影响，二手住宅购房门槛提高，同时一手房价格回落，促使二手房购房者分流至一手房市场，整体来看，去年是二手楼市较为低迷的年份。

　　值得注意的是，随着70后、80后首次置业、换房需求大部分释放，90后成为新的购房主力，在相关研究机构统计数据当中，“90后”购房者人数仅次于“80后”，已经成为第二大购房群体。

　　盘点1

　　去年二手住宅成交下滑

　　东莞中原战略研究中心统计数据显示，2018年东莞二手住宅成交31156套，同比下滑17130套，一二手住宅网签套数比为1.4：1，受到一手房价回落、二手房购房门槛提高影响，二手房需求明显分流至一手房市场。数据显示，2014年-2018年，东莞二手住宅网签分别为30679套、43140套、61729套、48286套、31156套；通过对比发现，二手住宅成交于2016年、2017年达到高位，在2018年“三价合一”后下滑；而一二手住宅比方面，自东莞一手住宅限购后，二手住宅在2017年冲高，一二手住宅成交比几乎达到1：1。

　　盘点2

　　二手房价维持在1.5万元/平方米左右

　　乐有家研究中心统计的数据显示，受到“三价合一”影响，东莞二手商品房成交量不高，整体成交量比较平稳，月度成交量维持在3000套左右，其中5月份二手商品房过户3539套为全年最高。另外，东莞二手房整体价格比较稳定，包括非住宅物业在内的东莞二手商品房均价维持在15000元/平方米左右。

　　点评：受到“三价合一”影响，东莞二手房网签价格与实际成交价格也越来越接近。业内人士透露，目前东莞二手房市场整体成交价在1.5万元/平方米左右，属于较为合理水平。而从部分热门区域和个别房源来看，2018年，受到一手房价格回调等影响，不少二手房价格下调明显，特别是在临深区域，深圳购房者将位于东莞的房子以较低的价格出售套现，回归深圳本土市场重新置业。东莞中原战略研究中心也表示，为了应对市场的变化，吸引刚需购房者，一些二手房业主让利幅度加大，除了直接下调价格外，还会通过承担部分税费等方式来出售房子。

　　盘点3

　　套均总价约144万元/套

　　乐有家研究中心统计数据显示，相较于新房套均总价破200万元/套，去年东莞二手房套均总价相对“低洼”，2018年东莞二手房套均总价约为144万元/套。从同比来看，最近3年时间东莞二手房套均总价上涨30.3%，乐有家研究中心认为，这个上涨幅度与新房三年时间套均总价上涨幅度几乎一致，这也说明2016年东莞新房价格快速上涨也带动了二手房房价上涨。

　　点评：与一手房相比，二手房相对低洼的总价仍然是吸引刚需购房者的重要因素。二手房的主要购房客户为首次置业的刚需购房者，他们对于价格更为敏感，而由于二手房不同的楼龄、地段、产品户型等，存在的价格差异也比较大，选择范围广，更符合首次刚需购房者的需求。从个盘来看，仍然可以挑选到不少价格相对较低，同时又“满五唯一”，税费相对较少的房子。购房者如果愿意接受相对楼龄不是那么新，甚至是楼梯房，但是生活配套相对成熟、又属于学区房的房源，也是可以挑选到不错的房子的。

　　盘点4

　　刚需购房者占比达到74%

　　根据乐有家研究中心数据显示，2018年东莞购房者占比最多的还是刚需购房者，占比达到74%，与2017年相比上升约7个百分点，改善型需求则有所下降，仅占比18%。

　　此外，从年龄段来看，在购房群体当中，“80后”是社会的中流砥柱，也体现在住房购买力上。根据乐有家研究中心数据统计显示，2018年“80后”在东莞购房占据半壁江山，占比达56.2%，而“90后”的购买力日益强大，去年与“70后”的差距再次拉大，占比超“70后”约5个百分点。另外值得注意的是“00后”甚至是“10后”购房者也开始出现在东莞楼市，且购买力不容小觑。

　　点评：随着“70后”购房者首次置业、改善需求逐步完成，“80后”购房者也步入买房、换房时代，成为了市场购买主力，“80后”购房者无疑是目前购买力最强的购房群体之一。不过，“90后”购房者的崛起也引起了人们的关注。

　　小王是“90后”购房人群中的一员，她去年刚刚结婚，赶在婚前购买了一套二手房作为自己的首套住宅。她告诉记者，在外面工作的她和她的朋友们，还是开始逐渐步入“买房”大军当中，由于他们大多数是独生子女，在工作地买房“主要是考虑结婚以及未来父母的养老问题。”

　　记者在采访中了解到，“90后”逐渐步入婚姻，婚房成为他们购房的主要需求，首次置业人群中，“90后”人群在日益加大，并且已经赶超“70后”购房者。未来楼市将会出现更多在户型设计、生活习惯上更倾向于“90后”审美、生活需求的房源，楼市也正在进行新一轮的转变。

　　盘点5

　　东南临深及中心城区

　　仍是热门成交区域

　　2018年，东莞新房成交多出现在中心城区周边的“洼地”镇区，由于价格相对较低，吸引了不少中心城区购房需求外溢；而二手房成交则集中出现在楼市发展较为完善，配套相对成熟的传统二手房区域，一个是东南临深片区；一个是中心城区。乐有家研究中心统计数据显示，2018年东南临深片区中仅樟木头镇就网签了二手房6174套，继续成为二手房成交冠军。在成交价格方面，东南临深片区及中心城区二手房成交价也下滑。

　　点评：从去年下半年二手房成交情况来看，不少业主降价出售二手房，而且让利降价幅度较大，在东南临深片区和中心城区表现最为明显，从价格来看，受到一手房价格回落影响，二手房价格也从高位回落，对于刚需购房者来说，无疑是一个好消息。